Kommunale vannledninger på tomten – reklamasjonsfristen – (tidl.) avhl. § 4-19 første ledd. (FinKN 2025-1113)
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 4 500 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 4-19
- Stikkord
- reklamasjonsfrist · kommunale ledninger · ulovlig tilbygg · risikoens overgang
Hva saken handlet om
Saken gjaldt en tomannsbolig fra 1958 solgt «som den er», der selger hadde opplyst i egenerklæring og tilstandsrapport at det lå kommunale vann- og avløpsledninger under hagen, og at det forelå en avtale om at disse måtte flyttes dersom det ble bygget noe der. Etter overtakelsen søkte kjøper om byggetillatelse og oppdaget da at et tilbygg og påbygg på boligen var oppført uten tillatelse, og at dette kom i konflikt med de kommunale ledningene. Kjøper mente forholdet utgjorde en vesentlig mangel. Selskapet avviste kravet, dels fordi kjøper etter selskapets syn ikke hadde reklamert innen rimelig tid, og dels fordi forholdet ble ansett å ha oppstått etter at risikoen gikk over til kjøper. Nemnda tok stilling til reklamasjonsspørsmålet og kom til at kjøper hadde reklamert for sent, slik at selskapet fikk medhold uten at mangelsspørsmålet ble avgjort i realiteten. Saken understreker hvor viktig det er å reklamere raskt etter at man har fått eller burde fått kunnskap om et mulig mangelfullt forhold, siden fristoversittelse alene kan avskjære et ellers berettiget krav.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En halvpart av en tomannsbolig fra 1958 ble solgt «som den er» for kr 4,5 mill. ved kjøpekontrakt datert 31.10.19. I selgers egenerklæringsskjema og i tilstandsrapporten ble det opplyst at det i 2015 ble lagt ny vannledning fra offentlig vanntilførsel til boligen. Punktet «VVS-installasjoner, generelt» ble gitt TG 1 i tilstandsrapporten. I egenerklæringen opplyste selger videre at det lå vann og avløp under hagen på nedsiden av huset, og at selger hadde undertegnet en avtale som var rapportert til kommunen om at disse måtte skiftes og flyttes «om det bygges». I forbindelse med søknad om arbeider på eiendommen etter overtakelse, oppdaget kjøper at tilbygg og påbygg til boligen var oppført uten tillatelse fra kommunen. Tilbygget og påbygget kom derfor i konflikt med de kommunale ledningene på eiendommen, og kjøper anførte at forholdet utgjorde en vesentlig mangel. Foretaket avslo kjøpers krav, og anførte at kjøper ikke hadde reklamert innen rimelig tid, og at forholdet hadde oppstått etter risikoens overgang. Nemnda kom til at kjøper hadde reklamert for sent, og ga foretaket medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.