Ny avhendingslov – faktura fra sameiet for arbeid utført i selgers eiertid – risikoovergangen – avhl. §§ 2-4 og 2-5. (FinKN 2024-952)
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 6 200 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 2-4, avhl. § 2-5
- Stikkord
- risikoovergang · fellesgjeld · egenerklæring · mangel · avhendingsloven
Hva saken handlet om
Saken gjaldt en leilighet fra 1930-tallet som ble solgt for 6,2 millioner kroner. I egenerklæringen opplyste selger om mulige økte felleskostnader dersom drenering ble utført. Kjøpekontrakten fastsatte at eiendommen skulle overtas fri for heftelser. Etter overtakelsen mottok kjøper en faktura fra sameiets forretningsfører for et søknadsgebyr knyttet til etablering av et støygjerde, en søknadsprosess som var gjennomført før salget. Sameiet hadde opprinnelig påtatt seg å dekke kostnaden, men det oppstod senere uenighet om fordelingen, og styret besluttet etter overtakelsen at kostnaden skulle fordeles på de enkelte sameierne. Kjøper reklamerte og mente dette var en mangel fordi boligen skulle vært fri for heftelser, og at det var gitt mangelfulle opplysninger ved salget. Forsikringsselskapet avslo kravet under henvisning til at sameiet allerede hadde dekket kostnaden på salgstidspunktet, og at kostnaden for kjøper først oppstod etter overtakelsen, slik at risikoen for dette hadde gått over på kjøper. Nemnda var enig med selskapet og la avgjørende vekt på at kostnaden oppstod etter risikoovergangen. Saken illustrerer at tidspunktet for når en kostnad faktisk oppstår, kan være avgjørende for hvem som bærer den økonomiske risikoen ved eierskifte.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En leilighet oppført i 1930 ble solgt for kr 6,2 mill. i august 2022. På spørsmål i egenerklæringen om kjennskap til forhold som kunne medføre økte felleskostnader/fellesgjeld svarte selger "Ja", og opplyste "Dersom drenering utføres". I kjøpekontrakten fremgikk det at eiendommen overtas fri for heftelser. Boligen ble overtatt av kjøper 15.11.22. Omtrent ett år etter overtakelsen mottok kjøper en faktura fra sameiets forretningsfører som gjaldt søknadsgebyr fra kommunen for etablering av støygjerde. Søknadsprosessen var gjennomført før kjøper kjøpte boligen. Sameiet hadde tidligere påtatt seg ansvaret for å dekke kostnadene, men det oppsto en uenighet om fordelingen av kostnadene i mars 2023. I september 2023 besluttet styret at kostnaden skulle fordeles på de enkelte sameierne. Kjøper reklamerte den 24.10.23, og anførte at det forelå en mangel ved eiendommen. Kjøper anførte at boligen ikke var i tråd med avtalen ettersom det var avtalt at boligen skulle overdras fri for heftelser, og viste videre til at det var gitt mangelfulle opplysninger ved salget. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste til at sameiet allerede hadde betalt kostnadene for søknaden på salgstidspunktet. Kostnaden hadde oppstått etter overtakelsen, og risikoen for forholdet hadde gått over på kjøper. Nemnda kom til at kostnaden oppsto etter risikoovergangen, og dermed var kjøpers ansvar. Foretaket ble gitt medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.