Ny avhendingslov – lekkasje fra yttertak og balkong – "ny skade"? – avhl. §§ 3-1, 3-2 og 4-12. (FinKN 2024-691)

Saken gjaldt salg av en leilighet i en eldre bygård for 6,55 millioner kroner. Etter budaksept, men før overtakelse, oppstod det en lekkasje fra yttertaket, og senere ble det også oppdaget lekkasje fra naboens balkong inn på kjøkkenet. Kjøper mente dette var nye skader som selger måtte bære risikoen for, mens selskapet mente kjøper selv var nærmest til å bære risikoen fordi det var kjent at taket var gammelt og at kjøper ikke hadde undersøkt godt nok. Nemnda kom til at det forelå en mangel og ga kjøper medhold. Avgjørende var at skaden oppstod i perioden mellom avtaleinngåelse og overtakelse, en periode hvor selger normalt har risikoen for forverringer av boligens tilstand som ikke skyldes kjøpers forhold. Saken illustrerer at det kan være stor forskjell på hvem som bærer risikoen avhengig av tidspunktet en skade oppstår. For vanlige boligkjøpere er lærdommen at skader som oppstår etter kontraktsinngåelse, men før overtakelse, ofte anses som selgers ansvar, selv om bygningsdelen i utgangspunktet var gammel eller hadde kjent slitasje.