Ny avhendingslov – brannskader – skader etter mus og røyskatt – utmåling av prisavslag – avhl. §§ 3-2, 3-7, 4-12 og 4-14. (FinKN 2024-632)
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 639 194 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-2, avhl. § 3-7, avhl. § 4-12, avhl. § 4-14
- Stikkord
- skadedyr · brannskade · prisavslag · dødsbo · utmåling · fukt
Hva saken handlet om
Saken gjaldt salg av en eldre enebolig som ble solgt som dødsbo, hvor selger ikke hadde kjennskap til eiendommens tilstand. Tilstandsrapporten opplyste om manglende musetetting og ga takkonstruksjon og loft moderat tilstandsgrad med bemerkning om fuktskjolder og dårlig ventilasjon, samt et lavt kostnadsestimat for utbedring. Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøper omfattende skader etter mus og røyskatt på loftet, samt store brannskader som ikke var utbedret, med tydelig lukt av brann og røyk i huset. Utbedringskostnadene ble anslått til et betydelig beløp. Kjøper mente boligens tilstand avvek fra det som var påregnelig, og at takstmannen burde ha oppdaget forholdene. Selskapet bestred ansvar under henvisning til boligens alder og de risikoopplysningene som var gitt. Nemnda kom til at det forelå en mangel og ga kjøper medhold, men det var dissens om hvordan prisavslaget skulle beregnes. Saken viser at selv ved salg av eldre boliger med kjent lav standard, kan skjulte skader som ikke fremgår av tilstandsrapporten gi grunnlag for mangelskrav, og at utmåling av prisavslag kan være et vanskelig tema selv når mangel er konstatert.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En enebolig oppført i 1970 ble solgt for kr 900 000 den 10.2.22. I tilstandsrapporten fremgikk det at bygget var gammelt og bar preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Det ble opplyst om manglende tetting mellom panel og mur/manglende musebånd, og at det kunne medføre inntrengning av mus til loft. Veggkonstruksjon og takkonstruksjon/loft ble gitt "mørk" TG 2. Kaldt loft var kun inspisert fra takluke, og det ble opplyst om begrenset/dårlig ventilering ved takkonstruksjon/loft. Videre ble det opplyst om påviste fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Under tiltak ble det opplyst at lufting/ventilering bør utbedres, og det var gitt et kostnadsestimat på under kr 10 000. Takoverflater var ikke inspisert grunnet snø. Boligen ble solgt som et dødsbo og selger krysset "Nei" på spørsmål om kjennskap til eiendommen. I slutten av mai 2022 oppdaget kjøper mus og museskader på loftet. Innhentet reklamasjonsrapport konkluderte med omfattende skader etter mus og røyskatt på kaldloft. Det ble også oppdaget store brannskader som ikke var utbedret. Det luktet brann og røyk i huset. Utbedringskostnadene ble anslått å utgjøre kr 639 194. Kjøper anførte at boligen avvek fra det påregnelige og at det var gitt manglende opplysninger, ettersom takstmannen ikke kunne ha unngått å legge merke til tilstanden på loftet. Foretaket bestred ansvar og viste til boligens alder og de risikoopplysningene som ble gitt ved salget. Partene var også uenige om utmålingen prisavslaget. Nemnda kom til at det forelå en mangel, og ga kjøper medhold. Dissens ved utmålingen.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.