Feil ved el-anlegg – uriktig opplysning om faglært arbeid – rekkevidden av inngått forlik – reklamasjonsfristen og passivitet – uenighet om utbedringskostnader – avhl. §§ 3-7, 3-8, 3-9 andre punktum, 4-12, 4-19 – avtl. § 36. (FinKN 2024-413)

Saksforhold

En enebolig oppført i 1951/2019-20 ble solgt "som den er" for kr 2,85 mill., og overtatt av kjøper 26.6.20. Det ble opplyst ved salget at boligen var "totalt oppusset", og i tilstandsrapporten og egenerklæringsskjemaet sto det at hele el-anlegget var nytt, at arbeidene var utført av et navngitt firma, og at det forelå samsvarserklæring. Den 9.3.21 reklamerte kjøper over flere forhold, herunder "feil ved el-anlegget". De avdekkede el-avvikene var utendørs, og kjøpers advokat hadde informert kjøper om at det ikke var verdt å gå videre med disse el-avvikene fordi de hadde vært synlige. Kjøper fikk utarbeidet en revidert reklamasjonsrapport som ikke omfattet el-avvik, og etter at kjøper hadde sendt et påkravsbrev ble saken forlikt ved at kjøper fikk kr 140 000 i prisavslag som "fullt og endelig oppgjør (..) knyttet til det/de forhold som er omtalt i reklamasjoner/brev pr. dags dato". Omtrent ett år senere oppdaget og reklamerte kjøper over omfattende feil ved innendørs el-anlegg. Foretaket avslo kravet, og anførte at kjøper hadde utvist passivitet. Foretaket tok også forbehold om å anføre at kravet var en del av forliket som allerede var inngått. Kjøper fastholdt at de utvendige og innvendige el-avvikene var to helt forskjellige forhold, og at det ikke var utvist passivitet. Kjøper viste til at firmaet som selger hadde oppgitt i egenerklæringen uttalte at de kun hadde utført deler av arbeidet etter avtale med selger. Kjøper mente at salgsopplysningene var mangelfulle og uriktige, og at det forelå en vesentlig mangel. Foretaket var uenige i kjøpers fremstilling, og festet ikke lit til det navngitte firmaets forklaring. Bygningssakkyndige var også uenige om nødvendige utbedringskostnadene og utbedringsbehov. Nemnda kom til at det det var gitt uriktige opplysninger ved salget om faglært arbeid, og at kjøpers krav om prisavslag ikke hadde falt bort hverken som en følge av sen reklamasjon, passivitet, eller det inngåtte forliket. Kjøper ble gitt medhold.