Ny avhendingslov – uriktig tomtegrense – reklamasjonsfristen – realitetsdrøftelser – avhl. §§ 3-2, 3-8, 4-12 og 4-19.
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 11 000 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-2, avhl. § 3-8, avhl. § 4-12, avhl. § 4-19
- Stikkord
- tomtegrense · reklamasjonsfrist · realitetsdrøftelser · avhendingsloven · prisavslag
Hva saken handlet om
En enebolig fra 2016 ble solgt for 11 millioner kroner og markedsført med solrik terrasse og landlig utsikt, samtidig som det ble opplyst at et tilstøtende areal var avsatt til fremtidig bebyggelse. Etter budaksept oppdaget kjøper ved å undersøke kommunens hjemmesider at et plenareal utenfor terrassen faktisk tilhørte naboeiendommen, og at det forelå konkrete planer om bygging tett på huset. Kjøper varslet raskt om bebyggelsesplanene, men reklamasjonen om selve tomtegrensen kom noe senere. Selskapet avslo kravet og anførte at reklamasjonsfristen var oversittet for grensespørsmålet, siden dette ikke var nevnt tidlig nok. Nemndas flertall, under dissens, kom likevel til at foretakets egne realitetsdrøftelser med kjøper hadde ført til at innsigelsen om for sen reklamasjon var bortfalt, og ga kjøper medhold. Saken viser at selskaper som går inn i realitetsdrøftelser om et krav uten å ta forbehold om reklamasjonsfrist, kan miste retten til senere å påberope seg fristoversittelse. For forbrukere er lærdommen at det er viktig å reklamere tydelig og tidlig på alle forhold man oppdager, men også at selskapets egen håndtering av saken kan få betydning for utfallet.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En enebolig fra 2016 ble solgt for kr 11 mill. i mai 2022. Boligen ble markedsført med solrik terrasse med utsikt, og tomt som grenset til landlig landskap. Det var inntatt flere bilder av den opparbeidede tomten i salgsprospektet. Det ble samtidig informert at "tomteområde like bak er avsatt til fremtidig bebyggelse". Budaksept fant sted den 11.5.22. Etter budaksept søkte kjøper på naboeiendommen på kommunens hjemmesider. Kjøper fant da ut at grensen til naboeiendommen gikk rett utenfor terrassen, slik at plenarealet på 125 kvm utenfor terrassen ikke tilhørte dem, men naboeiendommen. Kjøper skal også ha funnet ut at det var konkrete planer om å bygge blokker og rekkehus bare noen meter fra husveggen. Videre oppfattet kjøper at terrassen ikke var søkt godkjent av kommunen. Kjøper sendte en SMS til megler den 12.5.22 som omhandlet "regulering av bebyggelse på nabotomten bare noen meter fra husveggen", og deretter reklamasjon til foretaket den 8.6.22 som gjaldt "massiv bebyggelse på nabotomt". I e-post til megler den 24.8.22 varslet kjøper tilbakehold av deler av kjøpesummen, og det ble vist til "manglende uriktig opplysning om grense til nabotomt, manglende opplysning om ulovlig terrasse og utbyggelse av nabotomt". Boligen ble overtatt av kjøper den 1.9.22, og det ble holdt tilbake kr 400 000 av kjøpesummen. Kjøper fremsatte krav om prisavslag overfor foretaket, som avslo ansvar uten å anføre for sen reklamasjon i brev av 6.6.23. I klagesvaret til FinKN av 10.9.23 anførte foretaket at reklamasjonsfristen var oversittet, og foretaket viste bl.a. til at henvendelsene fra kjøper i mai og juni kun gjaldt utbyggingsplanene, og ikke uriktig tomtegrense, som var et eget mangelsforhold. Kjøper anførte at det var reklamert i tide, og at det ble gitt mangelfulle og uriktige opplysninger ved salget. Nemndas flertall kom til at reklamasjonsinnsigelsen var bortfalt som en følge av foretakets realitetsdrøftelser, og ga kjøper medhold. Dissens.
Kilde
Flere saker om samme tema
Bad fra 2021 – manglende FDV, manglende rør-i-rør og avvik ved rømningsvei – utmåling av prisavslag – avhl. §§ 3-2, 3-7, 4-12 og 4-14.
prisavslag · rør-i-rør · rømningsvei · fdv-dokumentasjon · mangel
Uriktig opplysning om kommunale avgifter – tvist om utmåling – avhl. § 4-12.
kommunale avgifter · uriktig opplysning · prisavslag · utmåling
Feil ved totalrenovert bad – synlige forhold? – (tidl.) avhl. §§ 2-4, 3-9 andre punktum, 3-10 og 4-12.
vesentlig mangel · bad · vannlekkasje · synlige forhold · vannsikring
Flere forhold – fagkyndig uenighet – avvisning.
arealavvik · brannskille · dampsperre · vinduer · fagkyndig uenighet
Feil ved mikrosementgulv – TG 2 – opplyst om «sprekke i mikrosement» – avhl. §§ 3-2 og 3-7.
mikrosementgulv · opplysningsplikt · sprekkdannelse · tilstandsrapport · synlig feil