Ny avhendingslov – flere forhold – museskader, lekkasje, råte, heng i himling og defekte vinduer – tvist om utmåling av prisavslag – avhl. §§ 3-2, 3-7, 4-12 og 4-14.
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 5 500 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-2, avhl. § 3-7, avhl. § 4-12, avhl. § 4-14
- Stikkord
- museskader · lekkasje · råte · tilstandsrapport · prisavslag
Hva saken handlet om
En enebolig fra 1978 ble solgt for 5,5 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga gode karakterer på flere punkter, blant annet vegger og takkonstruksjon, mens takrenner og våtromsmembran fikk noe lavere karakter på grunn av alder. Selger opplyste at det ikke var kjennskap til mus i boligen eller feil ved våtrom. Etter overtakelsen oppdaget kjøper en rekke problemer, deriblant museskader, mangelfull membran, ufaglært elektrisk arbeid på bad, lekkasje ved hovedvanninntak, vinduer som ikke kunne åpnes og heng i himling. Kjøper mente dette var opplysningssvikt og avvik fra det som var å forvente. Selskapet bestred ansvar og pekte på at det var gitt gode risikoopplysninger i forkant, og at forholdene lå innenfor det kjøper måtte forvente gitt boligens alder. Nemnda vurderte de ulike forholdene hver for seg og kom til at flere av dem utgjorde mangler, og ga kjøper delvis medhold. Saken viser at en tilstandsrapport med gode karakterer ikke fritar selger for ansvar dersom det faktisk foreligger skjulte feil, og at hver enkelt skade må vurderes konkret opp mot hva som var opplyst og hva som var påregnelig ut fra boligens alder og tilstand.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En enebolig oppført i 1978 ble solgt for kr 5,5 mill. ved kjøpekontrakt datert 21.6.22. I tilstandsrapporten var det opplyst at utvendige vegger hadde musetetting, og både veggene og takkonstruksjon ble gitt TG 1. Selger krysset av "nei" på spørsmål om kjennskap til mus i boligen og om kjennskap til feil ved våtrom. Vinduer og vinduskarmer ble også gitt TG 1, mens takrenner og nedløp ble vurdert til TG 2. Membran, tettesjikt og sluk ble gitt TG 2 på bakgrunn av alder og usikker restlevetid på tettesjiktet. Det ble opplyst at anlegget med vannbåren varme og radiatorer ble oppgradert og skiftet i 2016 av faglærte (TG 1). Kjøkkenet ble vurdert til TG 1, med opplysninger om at det ikke var tegn til fuktskader eller lekkasjer. Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøper flere feil ved eiendommen. Det forelå skader etter mus, manglende membran og ufaglært el-arbeid på bad, defekt boblekar, defekt termostat på radiator, lekkasje ved hovedvanninntak, vinduer som ikke kunne åpnes, tetting av luftventil, råteskade på parkett under kjøleskap, heng i himling, og hull i asfaltplate på baderom. Kjøper anførte at det forelå opplysningssvikt, samt avvik fra det påregnelige. Foretaket bestred ansvar og anførte at det ble gitt betydelige risikoopplysninger ved salget, og at de avdekkede forholdene samsvarte med hva kjøper kunne forvente i lys av boligens alder og opplyste tilstand. Nemnda kom til at enkelte av forholdene utgjorde mangler, og ga kjøper delvis medhold.
Kilde
Flere saker om samme tema
Bad fra 2021 – manglende FDV, manglende rør-i-rør og avvik ved rømningsvei – utmåling av prisavslag – avhl. §§ 3-2, 3-7, 4-12 og 4-14.
prisavslag · rør-i-rør · rømningsvei · fdv-dokumentasjon · mangel
Uriktig opplysning om kommunale avgifter – tvist om utmåling – avhl. § 4-12.
kommunale avgifter · uriktig opplysning · prisavslag · utmåling
Feil ved totalrenovert bad – synlige forhold? – (tidl.) avhl. §§ 2-4, 3-9 andre punktum, 3-10 og 4-12.
vesentlig mangel · bad · vannlekkasje · synlige forhold · vannsikring
Flere forhold – fagkyndig uenighet – avvisning.
arealavvik · brannskille · dampsperre · vinduer · fagkyndig uenighet
Feil ved mikrosementgulv – TG 2 – opplyst om «sprekke i mikrosement» – avhl. §§ 3-2 og 3-7.
mikrosementgulv · opplysningsplikt · sprekkdannelse · tilstandsrapport · synlig feil