Ny avhendingslov – ulovligheter – ikke-godkjent soverom, kjellerstue og boder – risikoopplysninger – avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-10.

Saksforhold

En enebolig oppført i 2006 ble solgt for kr 7,4 mill. i februar 2023. Ved salget ble det bl.a. gitt opplysninger om at underetasjen inneholdt spisestue, kjellerstue, soverom og at det var fire boder, samt et teknisk rom. Det ble videre opplyst at boligen hadde ferdigattest datert 25.10.08 og for garasjen datert 23.9.10. Samtidig ble det gitt opplysninger om at bodene ikke var godkjent og at kjøper overtok risikoen for dette. Etter overtakelsen oppdaget kjøper at underetasjen var ulovlig innredet som hoveddel, og at bodene hadde blitt etablert uten byggesøknad til kommunen. Kjøper fikk imidlertid godkjent samtlige byggetiltak hos bygningsmyndigheten den 13.10.23, herunder godkjente kommunen følgende: underbygging av enebolig 31 m2 BRA, bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel (soverom og stue i kjeller) totalt 55 m2 BRA og endring av bærende konstruksjoner. Kommunen behandlet ikke en senere søknad om ferdigattest, ettersom søknaden var mangelfull, og det ikke var mottatt ansvarsrett for utførende foretak. Kjøper anførte at forholdene var upåregnelige, og at selger hadde gitt mangelfulle og misvisende opplysninger ved salget. Kjøper viste særlig til at selger hadde underkommunisert problemet med bodene og at markedsføringen av underetasjen var uriktig. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at det ble gitt opplysninger om at bodene ikke var godkjent, jf. avhl. § 3-10. Nemnda kom til at manglende godkjenning av soverom/kjellerstue utgjorde en mangel, men tok ikke stilling til utmålingen av prisavslaget.