Ny avhendingslov – ulovlig etablert hybel – megleransvar – tydelighetskravet – avhl. §§ 3-7, 3-10 og 4-12.

Saksforhold

En enebolig fra 1967 ble solgt for kr 18,35 mill. ved kjøpekontrakt datert 22.9.22. Boligen ble markedsført med utleiedel etablert i 2014, omtalt som en hybel på 48 kvadratmeter. I egenerklæringen hadde selger krysset av "Nei" på spørsmål om utleiedel var godkjent av bygningsmyndighetene. Videre hadde selger skrevet "Etter min vurdering er etablering av kjellerinngang i 2014, større vinduer i kjeller i 2014 og terassedør i 2022 ikke søknadspliktige tiltak etter gjeldende regler". I tilstandsrapporten fremkom det at det var påvist avvik i forhold til rømningsvei og dagslysflate i hybelen, og takstmannen opplyste bl.a. at soverom var mindre enn anbefalt størrelse, og at det ikke var tilstrekkelig dagslys i stue. Etter budaksept, men før overtakelsen, fikk kjøper mistanke om at utleiedelen ikke var godkjent av kommunen og reklamerte. Kjøper anførte at forholdet var upåregnelig, og at det var gitt mangelfulle opplysninger fra både selger og megler. Kjøper viste særlig til at det ikke eksplisitt ble opplyst at hybelen ikke var godkjent for varig opphold. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at det totale opplysningsbildet viste at en rekke tiltak på boligen, og særlig hybelen, var utført uten at det forelå søknad og tillatelse fra kommunen. Nemnda kom til at megleren hadde gitt mangelfulle opplysninger ved salget, og ga kjøper medhold.