Setningsskader – reklamasjonsfristens utgangspunkt – avhl. § 4-19 første ledd. (FinKN 2024-107)

Saksforhold

En leilighet oppført i 1996 ble solgt "som den er" for kr 3,37 mill., og overtatt av kjøper 14.9.18. I begynnelsen av 2021 ble styret i borettslaget gjort oppmerksomme på setningsskader ved grunnmuren, og det ble avholdt et beboermøte i februar 2021. I rapport fra Multiconsult av 5.5.21 fremgikk bl.a. at det var avdekket mangler ved nødvendig understøttelse, og det ble anbefalt setningsmålinger. I referat fra møte med Multiconsult den 19.5.21 fremgikk det bl.a. at Multiconsult oppga at det ikke var noen "tegn på at dette er utrygt", at det ikke var store setningsskader, og at "situasjonen er ikke så kritisk som vi (styret) først antok". Geoteknisk vurdering ble foretatt 30.9.21. I skriv fra beboermøte 21.11.21 fremgikk at dette var en "alvorlig situasjon" og at problemet medførte "store økonomiske konsekvenser" for borettslaget. Kjøper tok kontakt med sin boligkjøperforsikring den 6.5.22, som svarte kjøper samme dag at det ikke var sannsynlig at kjøper ville nå frem med kravet. Det ble senere sendt reklamasjon til boligselgerforsikringsforetaket den 24.8.22. Foretaket avslo kjøpers krav, og anførte at det ikke var reklamert innen rimelig tid. Nemnda kom til at kjøper hadde reklamert for sent, og ga foretaket medhold.