Ny avhendingslov – endret kommunal avgift som følge av feilregistrert areal – risikoens overgang – avhl. §§ 2-4, 2-5 og 3-1. (FinKN 2024-1054)

Saken gjaldt salg av en enebolig fra 1923 for 23,05 millioner kroner. Ved salget ble det opplyst at kommunale avgifter for 2023 utgjorde et bestemt beløp. Etter overtakelsen fikk kjøper vedtak om at gebyrgrunnlaget var oppdatert fordi boligen tidligere hadde vært feilregistrert med et mindre areal enn det faktiske, og avgiftene økte som følge av dette. Kjøper mente forholdet utgjorde en mangel siden økningen skyldtes en historisk feilregistrering. Selskapet avviste kravet og viste til at selve endringen i gebyrgrunnlaget skjedde etter risikoens overgang, det vil si etter overtakelsen, og dermed måtte anses som kjøpers forhold etter avhendingsloven. Nemnda var enig med selskapet og fant at det ikke forelå noen mangel. Avgjørelsen illustrerer at det avgjørende tidspunktet for mangelsvurderingen normalt er risikoovergangen, altså overtakelsestidspunktet, og at endringer som inntrer i etterkant, selv om årsaken ligger tilbake i tid, ikke nødvendigvis gir grunnlag for mangelskrav. For boligkjøpere er lærdommen at opplysninger om løpende kostnader som kommunale avgifter kan endre seg av årsaker utenfor selgers kontroll, og at slike endringer etter overtakelse som hovedregel er kjøpers risiko.