Ny avhendingslov – ufagmessigheter ved tilbygg – TG 3 – misvisende kostnadsestimat? – takstansvar? – avhl. §§ 3-2, 3-7 og 3-8 – forskriften §§ 2-13 og 2-22.

Saksforhold

En enebolig oppført i 1997 ble solgt for kr 5,15 mill. i mars 2023. Ved salget ble det aktuelle tilbygget markedsført som en lys og lekker vinterhage. I tilstandsrapporten ble tilbygget gitt TG 3 pga. store skjevheter, og TG 2 for "andre avvik", herunder usikker løsning for ventilering av takkonstruksjon og at det ikke var opplyst om undertak. Av nødvendige tiltak var det angitt lokal utbedring, forbedring av lufting, og ytterligere undersøkelser for å få kartlagt omfang, og kostnadsestimatet ble satt til "under kr 10 000". Selger opplyste i egenerklæringen at tilbygget var oppført ved ufaglært egeninnsats. Etter overtakelsen oppdaget kjøper flere avvik ved tilbygget og kjøper innhentet deretter en fagkyndig vurdering og et pristilbud fra entreprenør. Her ble utbedringskostnadene vurdert til kr 55 562 av kjøpers takstmann og en utbedring av hele tilbygget ble estimert til kr 198 500. Kjøper anførte at kostnadene var upåregnelig høye, sett i lys av opplysningene som ble gitt ved salget, samt at selgers takstmann ga mangelfulle opplysninger ved salget. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at kostnadsestimatet angitt i tilstandsrapporten kun var et forsiktig anslag hvor det ble tatt forbehold om at tilbygget måtte undersøkes nærmere av kjøper. Foretaket mente derfor at kjøper ikke kunne forvente et nytt eller oppgradert tilbygg for under kr 10 000. Nemnda kom til at det ikke forelå noen mangel, og ga foretaket medhold.