Ulovlig etablert boenhet/borettslagsleilighet? – megleransvar – avhl. § 3-7. (FinKN 2023-953)
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 4 000 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-7
- Stikkord
- megleransvar · boenhet · ulovlig oppdeling · opplysningssvikt · borettslag
Hva saken handlet om
En andelsleilighet i en gammel bygård ble solgt som den er, med opplysninger i prospektet om et gammelt dokument fra 1894, men uten at megleren hadde funnet ferdigattester. Tilstandsrapporten nevnte at leiligheten var endret fra hybelleilighet til egen leilighet, og at det fantes en tilkledd dør mot naboleiligheten. Etter overtakelsen fikk kjøperen vite fra styreleder at bare fem av åtte solgte enheter faktisk var godkjent som selvstendige boenheter, og at leiligheten kjøperen hadde kjøpt delte seksjon med naboleiligheten. Kjøperen krevde heving og mente megler og takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger om den ulovlige oppdelingen. Foretaket mente leiligheten aldri var markedsført som en selvstendig boenhet og avslo kravet. Nemnda kom likevel til at megleren hadde gitt mangelfulle opplysninger ved salget, og ga kjøperen medhold. Saken viser at eiendomsmeglere har en plikt til å undersøke og opplyse om forhold knyttet til lovlig etablering og godkjenning av boenheter, særlig når det finnes indikasjoner som antyder at noe kan være uklart. For kjøpere er lærdommen at uklare formuleringer i prospekt og tilstandsrapport om ombygging og oppdeling bør undersøkes videre før man kjøper, men at man også har rettigheter dersom megler ikke har gjort en tilstrekkelig grundig jobb.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En andelsleilighet i en bygård fra 1897 ble solgt "som den er" for kr 4 mill. med andel fellesgjeld kr 139 606, og overtatt av kjøper den 4.1.19. I salgsprospektet ble det opplyst om at det forelå et "ekspeditionsdokument" fra 1894, men at megleren ikke hadde funnet ytterligere ferdigattester. I tilstandsrapporten fremgikk det at leiligheten i 2016 hadde blitt "endret fra hybelleilighet til egen leilighet", og pusset opp i 2017. Videre fremgikk det at det var en dør inn til naboleiligheten som var kledd igjen på nabosiden. Det ble videre opplyst at borettslaget var "en del av et sameie av eiendommen". Kjøper mottok den 23.3.19 en e-post fra styreleder om at utbyggeren hadde solgt 8 boligenheter, selv om kun 5 var godkjent som selvstendige boenheter. Leiligheten til kjøper og naboleiligheten var derfor del av samme seksjon. Kjøper reklamerte til foretaket den 12.4.19 og fremsatte den 5.3.20 krav om heving av avtalen. Kjøper anførte at megler og takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger om ulovlig omorganisering og manglende søknad om oppdeling av leilighetene, samt at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med. Foretaket avslo kravet og anførte at det var tale om en lovlig etablert borettslagsandel. Leiligheten var ifølge foretaket ikke en selvstendig boenhet, men hadde heller ikke blitt markedsført eller solgt som dette. Nemnda kom til at eiendomsmegleren ga mangelfulle opplysninger ved salget, og ga kjøper medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.