Ulovlig etablert boenhet/borettslagsleilighet? – megleransvar – avhl. § 3-7.
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 4 000 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-7
- Stikkord
- megleransvar · boenhet · ulovlig oppdeling · opplysningssvikt · borettslag
Hva saken handlet om
En andelsleilighet i en gammel bygård ble solgt som den er, med opplysninger i prospektet om et gammelt dokument fra 1894, men uten at megleren hadde funnet ferdigattester. Tilstandsrapporten nevnte at leiligheten var endret fra hybelleilighet til egen leilighet, og at det fantes en tilkledd dør mot naboleiligheten. Etter overtakelsen fikk kjøperen vite fra styreleder at bare fem av åtte solgte enheter faktisk var godkjent som selvstendige boenheter, og at leiligheten kjøperen hadde kjøpt delte seksjon med naboleiligheten. Kjøperen krevde heving og mente megler og takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger om den ulovlige oppdelingen. Foretaket mente leiligheten aldri var markedsført som en selvstendig boenhet og avslo kravet. Nemnda kom likevel til at megleren hadde gitt mangelfulle opplysninger ved salget, og ga kjøperen medhold. Saken viser at eiendomsmeglere har en plikt til å undersøke og opplyse om forhold knyttet til lovlig etablering og godkjenning av boenheter, særlig når det finnes indikasjoner som antyder at noe kan være uklart. For kjøpere er lærdommen at uklare formuleringer i prospekt og tilstandsrapport om ombygging og oppdeling bør undersøkes videre før man kjøper, men at man også har rettigheter dersom megler ikke har gjort en tilstrekkelig grundig jobb.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En andelsleilighet i en bygård fra 1897 ble solgt "som den er" for kr 4 mill. med andel fellesgjeld kr 139 606, og overtatt av kjøper den 4.1.19. I salgsprospektet ble det opplyst om at det forelå et "ekspeditionsdokument" fra 1894, men at megleren ikke hadde funnet ytterligere ferdigattester. I tilstandsrapporten fremgikk det at leiligheten i 2016 hadde blitt "endret fra hybelleilighet til egen leilighet", og pusset opp i 2017. Videre fremgikk det at det var en dør inn til naboleiligheten som var kledd igjen på nabosiden. Det ble videre opplyst at borettslaget var "en del av et sameie av eiendommen". Kjøper mottok den 23.3.19 en e-post fra styreleder om at utbyggeren hadde solgt 8 boligenheter, selv om kun 5 var godkjent som selvstendige boenheter. Leiligheten til kjøper og naboleiligheten var derfor del av samme seksjon. Kjøper reklamerte til foretaket den 12.4.19 og fremsatte den 5.3.20 krav om heving av avtalen. Kjøper anførte at megler og takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger om ulovlig omorganisering og manglende søknad om oppdeling av leilighetene, samt at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med. Foretaket avslo kravet og anførte at det var tale om en lovlig etablert borettslagsandel. Leiligheten var ifølge foretaket ikke en selvstendig boenhet, men hadde heller ikke blitt markedsført eller solgt som dette. Nemnda kom til at eiendomsmegleren ga mangelfulle opplysninger ved salget, og ga kjøper medhold.
Kilde
Flere saker om samme tema
Bad fra 2021 – manglende FDV, manglende rør-i-rør og avvik ved rømningsvei – utmåling av prisavslag – avhl. §§ 3-2, 3-7, 4-12 og 4-14.
prisavslag · rør-i-rør · rømningsvei · fdv-dokumentasjon · mangel
Uriktig opplysning om kommunale avgifter – tvist om utmåling – avhl. § 4-12.
kommunale avgifter · uriktig opplysning · prisavslag · utmåling
Feil ved totalrenovert bad – synlige forhold? – (tidl.) avhl. §§ 2-4, 3-9 andre punktum, 3-10 og 4-12.
vesentlig mangel · bad · vannlekkasje · synlige forhold · vannsikring
Flere forhold – fagkyndig uenighet – avvisning.
arealavvik · brannskille · dampsperre · vinduer · fagkyndig uenighet
Feil ved mikrosementgulv – TG 2 – opplyst om «sprekke i mikrosement» – avhl. §§ 3-2 og 3-7.
mikrosementgulv · opplysningsplikt · sprekkdannelse · tilstandsrapport · synlig feil