Rotter – opplyst om rotter i kjeller 2017 – underkommunisert? – selgers opplysningsplikt – avhl. §§ 3-7 og 4-12. (FinKN 2023-762)

En rekkehusleilighet fra 1969 ble solgt "som den er" for 4,7 millioner kroner. I egenerklæringsskjemaet hadde selger, som hadde bodd i boligen siden 1996, opplyst om "rotter i kjeller i 2017". Etter overtakelsen oppdaget kjøper rotter i kjelleren og mente selger hadde underkommunisert et mer omfattende og langvarig rotteproblem enn det som ble opplyst. Selskapet avslo kravet og viste til at forholdet var påregnelig ut fra opplysningen som var gitt, samt at kjøpers krav uansett var bortfalt på grunn av passivitet. Nemnda kom likevel til at selger hadde brutt sin opplysningsplikt, ettersom den korte og upresise opplysningen i egenerklæringen ikke ga et dekkende bilde av rotteproblemets faktiske omfang og varighet. Kjøper fikk dermed medhold. Saken viser at det ikke er tilstrekkelig for selger å nevne et forhold i generelle vendinger dersom problemet faktisk har vært mer alvorlig eller langvarig. For kjøpere er lærdommen at man kan ha krav selv om et forhold delvis er opplyst, dersom opplysningen gir et misvisende eller ufullstendig bilde av den reelle risikoen.