Ny avhendingslov – feil ved el-anlegg – vanntrykk – avhl. §§ 3-2, 3-7, og 4-12 – forskriften § 2-18. (FinKN 2023-757)

Saken gjaldt en leilighet i en bygård fra 1933, solgt for 5,45 millioner kroner. Ved salget ble el-anlegget gitt tilstandsgrad 1, og det ble opplyst at arbeid på bad og el-anlegg var utført av faglærte i forbindelse med rehabilitering i 2013. Etter overtakelsen oppdaget kjøper dårlig vanntrykk i dusjen og flere feil ved el-anlegget. Kjøper mente forholdene var upåregnelige og at selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger. Forsikringsforetaket mente forholdene lå innenfor det som var påregnelig, og at takstmannen hadde oppfylt sine undersøkelsesplikter etter forskriften til avhendingsloven. Nemnda kom likevel til at avvikene ved el-anlegget utgjorde en mangel ved boligen, og ga kjøper medhold. Avgjørelsen viser at opplysninger gitt i tilstandsrapporten, som tilstandsgrad og påstander om faglært arbeid, skaper en forventning hos kjøper som kan bli avgjørende dersom det senere viser seg at det faktiske arbeidet ikke holder samme standard. For boligkjøpere illustrerer saken at avvik fra det som er beskrevet i salgsdokumentene, særlig knyttet til sikkerhetsrelaterte installasjoner som el-anlegg, kan gi grunnlag for mangelskrav selv når boligen er gammel.