Langvarig lekkasjeproblematikk – selgers kunnskap – grov uaktsomhet hos selger? – avhl. §§ 3-7, 4-12, og 4-19 tredje ledd.

Saksforhold

En leilighet oppført i 1900 ble solgt "som den er" for kr 5,25 mill., og overtatt av kjøper 25.6.21. I verditaksten ved salget ble det opplyst om en vannlekkasje fra terrasse som var "under utbedring". I selgers egenerklæringsskjema var det krysset av "Ja" på spørsmål om kjennskap til utettheter i terrasse/tak/fasade, og opplyst: "Utbedret veranda mot sørøst Lagt nytt bekledning og etterisolering på 2 yttervegger". På spørsmål om kjennskap til arbeid på terrasse/tak/fasade, hadde selger krysset av "Ja, kun av faglært", og oppgitt to firmanavn, samt gitt følgende redegjørelse: "terasse: januar 2021, utvendig fasade/bekledning april 2019". Den 13.12.21 var kjøper i kontakt med naboen i den underliggende leiligheten, som opplyste at det fortsatt var pågående lekkasje, og at dette hadde pågått over flere år. Det viste seg at selger hadde blitt informert om at det fortsatt var pågående lekkasje noen dager før kjøpekontrakten med kjøper ble signert. Det viste seg videre at selger, som tidligere hadde vært styreleder, hadde utarbeidet et oversiktsdokument som viste at det hadde vært et gjentakende problem med lekkasjer i lang tid, at forsikring og flere håndverkere hadde vært involvert, at flere utbedringsmetoder hadde vært forsøkt uten at man hadde lyktes, samt at dette hadde medført betent stemning blant styremedlemmene. Den 11.5.22 reklamerte kjøper, og anførte at selger hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger ved salget. Foretaket avslo kjøpers krav, under henvisning at det var reklamert for sent, og at selger uansett ikke hadde misligholdt sin opplysningsplikt. Nemnda kom til at selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt, og at reklamasjonsfristen ikke kunne påberopes på grunn av grov uaktsomhet fra selgers side. Kjøper ble gitt medhold.