Konstruksjonsfeil ved bassenghus – uenighet om utbedringskostnader – avhl. §§ 3-8, 3-9 andre pkt., og 4-12. (FinKN 2023-617)

Saksforhold

En enebolig oppført i 1917 og påbygget i 1976/77 ble solgt "som den er" for kr 37 mill., og overtatt av kjøper 1.4.19. Boligen ble beskrevet som eksklusiv, og med god standard. I tilstandsrapporten som forelå ved salget ble det opplyst at det ikke var noen synlige feil eller mangler ved bygningens bærende konstruksjoner. Bygningen generelt var vurdert til TG 2 på bakgrunn av alder, og det ble opplyst at bygningen var oppført i henhold til normal byggeskikk på oppføringstidspunktet, og i gode konstruksjoner. Yttervegger og takkonstruksjoner var gitt TG 1. I selgers egenerklæring ble det bl.a. opplyst at det i 1976 ble bygget et tilbygg med basseng, at arbeidene ble gjort av arkitekt og fagfolk, og at selger antok at det ble gjort iht. gjeldende regler den gang. Vinteren 2022 besluttet kjøper å oppgradere bassenghuset. I den forbindelse ble det avdekket konstruksjonsmessige feil ved bassenghusets yttervegger og takkonstruksjon. Kjøper og foretaket innhentet vurderinger fra fagkyndige, som var uenige om omfanget av nødvendig utbedringsbehov. Kjøper anførte at det var gitt uriktige opplysninger ved salget, og at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det var grunn til å regne med. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste til at bassenghuset var bygget i tråd med tegninger utarbeidet av arkitekt, og at utbedringskostnadene ikke oppfylte vesentlighetsterskelen. Nemnda kom til at det forelå en vesentlig mangel, og ga kjøper medhold.