35 år gammel bolig – råteskadet tak – TG 1 – passivitet? – avhl. §§ 3-9 andre pkt., 4-12 og 4-19.

Saksforhold

En bolig oppført i 1984 ble solgt "som den er" for kr 15,65 mill., og overtatt av kjøper den 16.9.19. I salgsprospektet var boligen bl.a. beskrevet som påkostet og modernisert i ny tid. I tilstandsrapporten var takkonstruksjon, innvendige vegger og himling gitt TG 1, og det ble bl.a. opplyst at takstein var renset i 2014, samt at innvendige vegger og himlinger var malt i 2017. I egenerklæringen svarte selger "nei" på spørsmål om kjennskap til utettheter i tak, og oppga at vedlikeholdsarbeid på tak var utført av "faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad". Kjøper oppdaget i januar 2020 at det rant en brun væske i overgang mellom vegg og tak flere steder i boligen. Det ble reklamert overfor foretaket den 18.2.20, med informasjon om at kjøper ville komme tilbake til kravets størrelse. Foretaket svarte at saken sto i bero inntil de mottok ytterligere dokumentasjon. Fagkyndig avdekket den 25.5.20 muggsopp i deler av boligen, bl.a. som følge av feillagt dampsperre i takkonstruksjonen, som medførte høy risiko for kondens og råteskader i takkonstruksjon og undertak. Muggsoppvekst på kaldloftet skyldtes andre forhold, og videre undersøkelser ble anbefalt. Kjøper opprettholdt reklamasjonen den 23.11.20 og deretter den 21.4.22. Kjøper anførte at boligen hadde en vesentlig mangel, og viste særlig til at bygningsdelene ikke tilfredsstilte tiltenkt funksjon. Foretaket anførte at det ikke var avdekket et vesentlig avvik, og at kravet uansett var tapt som en følge av kjøpers passivitet. Nemnda kom til at det forelå en vesentlig mangel, og ga kjøper medhold.