Laftet enebolig fra 2013 – råte i bunnstokker – hull i bærende vegg – takstansvar? – avhl. §§ 3-7 og 3-9 andre pkt. (FinKN 2023-549)

Saken gjaldt en laftet enebolig fra 2013 som ble solgt som del av et dødsbo for 3 millioner kroner, med forbehold om at boligen ble solgt som den er. Etter overtakelsen fant kjøper råte i utvendige bunnstokker og et skjult hull i en bærende innervegg, som hadde vært dekket av et garderobeskap under visning. Kjøper mente takstmannen burde oppdaget forholdene, og at det forelå en vesentlig mangel etter avhendingsloven. Foretaket avviste kravet og pekte på at feilene ikke var synlige for takstmannen, og at det uansett var gitt risikoopplysninger om at det gjensto arbeid på boligen og at noe ikke var fagmessig utført. Nemndas flertall kom til at det ikke forelå noen mangel, blant annet fordi forholdene ikke var mulig å avdekke uten å fjerne skapet eller kle av veggene, og fordi tilstandsrapporten allerede varslet om gjenstående arbeid. Det var dissens når det gjaldt vesentlighetsvurderingen. Saken illustrerer at en tilstandsrapport ikke fanger opp skjulte forhold som er fysisk tildekket på visningstidspunktet, og at generelle forbehold i rapporten om gjenstående arbeid kan redusere sjansen for å nå frem med krav senere. For kjøpere er lærdommen at man bør være oppmerksom på hva som faktisk er inspisert, og at skjulte flater bak møbler ikke nødvendigvis er undersøkt.