Uriktig opplysning om fellesgjeld – reklamasjonsfristens utgangspunkt – grov uaktsomhet hos selger? – avhl. § 4-19 første og tredje ledd. (FinKN 2023-245)
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Lovhenvisninger
- avhl. § 4-19
- Stikkord
- fellesgjeld · reklamasjonsfrist · grov uaktsomhet · egenerklæring · opplysningsplikt
Hva saken handlet om
Saken gjaldt kjøp av en leilighet hvor selger i egenerklæringsskjemaet hadde opplyst at det ikke forelå forhold som kunne øke sameiets fellesgjeld. Etter overtakelsen viste det seg at fellesgjelden var vesentlig høyere enn oppgitt ved salget. Kjøper fikk imidlertid informasjon om den reelle fellesgjelden gjennom tredjepartsopplysninger til skattemeldingen både i 2021 og 2022, men reklamerte først i august 2022, etter at hun skulle selge boligen videre. Spørsmålet for nemnda var om reklamasjonen kom for sent, og om selgers uriktige opplysning likevel kunne gi grunnlag for krav fordi den var gitt grovt uaktsomt. Nemnda kom til at kjøper burde ha oppdaget avviket tidligere gjennom skattemeldingen, og at reklamasjonen dermed var for sen etter avhendingslovens regler. Nemnda fant heller ikke at selger hadde opptrådt grovt uaktsomt, noe som kunne ha forlenget fristen. Foretaket ble derfor frifunnet. Saken illustrerer at kjøpere har en plikt til å reagere raskt når de får informasjon som tyder på at opplysninger gitt ved kjøpet var uriktige, og at dokumenter som skattemeldinger kan være relevante for når reklamasjonsfristen begynner å løpe.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En leilighet fra 1917 ble solgt "som den er" for kr 3,3 mill. ved budaksept 6.5.20 og overtatt av kjøper den 3.8.20. Ved salget ble det opplyst om fellesgjeld per 1.3.20 var kr 116 000. Modernisering av våtrom i sameiet var opplyst ferdigstilt i april 2020. Selger svarte "nei" på spørsmål i egenerklæringen om kjennskap til forhold som kunne medføre økt fellesgjeld. I forbindelse med skattemeldingen i 2021 og 2022 mottok kjøper "Tredjepartsopplysninger for andel av boligsameiets ligningsmessige poster" fra OBOS, hvor det bl.a. ble opplyst om andel fellesgjeld på kr 251 375. Kjøper vurderte videresalg av boligen i august 2022, og ble i den forbindelse gjort oppmerksom på at opplysningen om fellesgjeld som ble gitt ved kjøpet i 2020 var uriktig. Kjøper reklamerte den 25.8.22, og anførte at selger hadde gitt uriktige opplysninger om fellesgjelden. Foretaket avslo kravet under henvisning til at det var reklamert for sent. Foretaket viste bl.a. til at det var sendt ut brev til kjøper med korrekt fellesgjeld flere ganger, og at fellesgjelden var oppgitt i skattemeldingen. Nemnda kom til at det var reklamert for sent, og at det heller ikke forelå grov uaktsomhet på selgers side. Foretaket ble dermed gitt medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.