Ny avhendingslov – eldre bolig – feil ved el-anlegg – TG 2 – risikoopplysninger – avhl. §§ 3-2 og 3-7. (FinKN 2023-218)

En rekkehusleilighet fra 1957 ble solgt for 3,69 millioner kroner i mai 2022. Ved salget ble det opplyst om modernisering av kjøkken og bad i 2016, samt om nytt sikringsskap og omgjøringsarbeider på elanlegget utført av faglærte med sluttkontroll. Tilstandsrapporten ga elanlegget tilstandsgrad 2, og nevnte blant annet enkelte løse stikkontakter, delvis skjult anlegg og behov for bedre feste av en inntaksledning. Etter overtakelsen fant kjøperen flere feil ved elanlegget og mente dette avvek fra det han kunne forvente, samt at selgeren hadde brutt sin opplysningsplikt. Selskapet avviste kravet og viste til at boligens alder og de opplysningene som allerede var gitt, tilsa at slike avvik måtte forventes, og at feilene ikke var kjent for selgeren. Nemnda vurderte forholdet mellom boligens alder, de gitte opplysningene og kjøperens forventninger, og kom til at avvikene var påregnelige og dermed ikke utgjorde en mangel etter avhendingsloven. Selskapet fikk medhold. Saken illustrerer at ved eldre boliger med kjent risiko, som allerede er opplyst om og gitt lavere tilstandsgrad, må kjøpere akseptere et visst avvik, og at ukjente forhold for selgeren normalt ikke gir grunnlag for mangelskrav.