Setningsskader – reklamasjonsfristens utgangspunkt – avhl. §§ 3-9 andre pkt., 4-12 og 4-19. (FinKN 2023-166)

Saken gjaldt en leilighet i et borettslag som ble solgt for 2,5 millioner kroner i 1995-bygget bygg og overtatt i 2017. Flere år senere ble det oppdaget setningsskader og mangler ved bygningens understøttelse, noe som førte til undersøkelser fra fagfolk. Det tok tid før alvoret i situasjonen ble klart, blant annet fordi tidlige vurderinger antydet at forholdene ikke var kritiske, mens senere geotekniske undersøkelser og møter i borettslaget viste at problemene var alvorlige og kostbare å utbedre. Kjøper reklamerte til forsikringsforetaket kort tid etter at det ble klart at situasjonen var alvorlig. Foretaket avslo kravet med henvisning til at reklamasjonen kom for sent i forhold til når kjøper burde ha forstått forholdet. Nemnda vurderte når reklamasjonsfristen egentlig begynte å løpe, og la vekt på at det tok tid før det reelle omfanget og alvoret av setningsskadene ble klart, blant annet fordi fagfolk selv nedtonet situasjonen i en periode. Nemnda kom til at kjøper hadde reklamert innen rimelig tid etter at han faktisk fikk grunn til å forstå at det forelå en mangel, og ga kjøper medhold. Saken viser at reklamasjonsfristen løper fra når kjøper burde forstått mangelens karakter og omfang, ikke nødvendigvis fra første tegn på problemer.