Feil ved el-anlegg, balkong og borebille – opplyst om "full gjennomgang" av el-anlegg – selgers utbedringsrett – feil ved fellesareal – utmåling av prisavslag – avhl. §§ 3-9 andre pkt., 4-10 og 4-12. (FinKN 2023-151)

Saksforhold

En leilighet oppført i 1954 ble solgt "som den er" for kr 2,35 mill., og overtatt av kjøper den 18.10.18. Ved salget ble det opplyst at el-anlegget hadde eldre kontakter og brytere, samt stedvis utenpåliggende ledninger. I tillegg var det opplyst at anlegget nylig var kontrollert av BKK, uten anmerkninger. Selger opplyste om gjentakende sikringsbrudd på kjøkken, men at dette var utbedret med nye stikkontakter og ny kurs. Balkong/terrasse var gitt TG 1, og selger opplyste at denne var renovert av faglærte i 2014. I forbindelse med at kjøper skiftet ledninger fra kjøkkenet i januar 2022, ble det konstatert betydelige mangler ved el-anlegget. Det ble også avdekket feil ved vindtetting og tekking av balkong, samt pågående aktivitet av stripet borebille på bygningens loft. Kjøper anførte at det var gitt uriktige opplysninger om at el-anlegget ble kontrollert før salget, og at det uansett forelå et vesentlig avvik. Kjøper anførte videre at selger var ansvarlig for feil ved balkongen uavhengig av boligselskapets ansvar, ettersom selgers ansvar ikke var subsidiært. Foretaket avslo kjøpers krav, og anførte at kjøper hadde tapt sin rett til å påberope forholdene som mangler, ettersom det ble foretatt utbedring før reklamasjonstidspunktet. Foretaket anførte videre at det ikke var gitt en uriktig opplysning, at det ikke forelå et vesentlig avvik, og at forholdene tilknyttet balkong og borebiller var boligselskapets ansvar, og ikke kunne kreves dekket av selger. Nemnda kom til at det forelå en vesentlig mangel, og ga kjøper medhold.