Eldre våningshus – ustabil grunn/manglende fundamentering – renoveringsobjekt – avhl. §§ 3-9 andre punktum og 4-12 (FinKN 2022-753)

Saksforhold

En landbrukseiendom i Stord kommune med våningshus oppført i 1864 ble solgt "som den er" for kr 2,9 mill., og overtatt av kjøper 1.3.21. Eiendommen ble markedsført som et tidligere småbruk med renoveringsbehov, og ved salget ble det opplyst at eiendommens to bolighus måtte totalrenoveres. Det ble opplyst i tilstandsrapporten at det måtte påregnes vesentlige kostnader, og samtlige bygningsdeler ble gitt TG 2 og TG 3. Om grunnmur og fundamenter ble det opplyst at "ingen tiltak er nødvendig", og det ble gitt TG 2. Det ble opplyst om fundamenter i stein på fjell/bæredyktig grunn, synlig fjell i bakkant i kjeller og at resterende fundamenter var antatt "på ok grunn". Etter overtakelsen engasjerte kjøper et entreprenørfirma for å drenere rundt våningshuset. I forbindelse med arbeidene ble det avdekket at store deler av våningshuset var fundamentert på ren jord, hvilket ikke var bæredyktig grunn, at det var betydelig tilsig av vann mot grunnmuren, samt at grunnmuren var dårlig bygget og i dårlig forfatning. Videre arbeider ble stanset av sikkerhetsmessige årsaker. Flere fagkyndige konkluderte med at grunnmuren ikke kunne repareres, og at våningshuset derfor måtte fjernes, slik at det kunne lages ny byggegrop med bæredyktig grunn og ny grunnmur. Kjøper anførte at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det var grunn til å forvente. Selskapet avslo kjøpers krav, og anførte at det ikke forelå noe forventningsavvik på bakgrunn av de omfattende risikoopplysningene ved salget. Nemndas flertall kom til at det forelå en vesentlig mangel, og ga kjøper medhold. Dissens.