Feil ved el-anlegg – selgers kunnskap – uriktig opplysning om samsvarserklæring? – avhl. §§ 3-7, 3-8 og 3-9 andre pkt. (FinKN 2022-671)

Saken gjaldt salg av en enebolig fra 1963 hvor det i tilstandsrapporten var opplyst at anlegget var oppgradert og at samsvarserklæring skulle medfølge. Etter budaksept, men før overtakelse, ble det gjennomført el-tilsyn som avdekket avvik ved det elektriske anlegget. Kjøper mente dette var brudd på selgers opplysningsplikt og en vesentlig mangel. Nemnda la avgjørende vekt på at avvikene ble oppdaget etter budaksept, som er skjæringstidspunktet for hva selger kan bebreides for å ha visst. Siden det ikke var grunnlag for å si at selger kjente eller måtte kjenne til feilene før dette tidspunktet, forelå det ikke brudd på opplysningsplikten. Nemnda fant heller ikke at vilkårene for vesentlighet var oppfylt, og selskapet fikk medhold. Saken illustrerer at tidspunktet for når selger fikk eller burde fått kunnskap om feil er sentralt i vurderingen av opplysningssvikt ved boligsalg. For kjøpere er lærdommen at forhold som oppdages etter budaksept ikke automatisk gir grunnlag for krav, med mindre selger kan bebreides for manglende opplysninger på det tidspunktet avtalen ble inngått. Det er også en påminnelse om at tilstandsrapportens opplysninger om oppgraderinger ikke nødvendigvis garanterer fravær av feil.