Rotteskader – opplyst om mus "en sjelden gang" – reklamasjonsfristen – avhl. §§ 3-9 andre pkt., 4-12, 4-9 og 4-19. (FinKN 2022-653)
- Selskap
- Protector
- Beløp i tvisten
- 2 650 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-9, avhl. § 4-12, avhl. § 4-9, avhl. § 4-19
- Stikkord
- rotteskader · opplysningsplikt · reklamasjonsfrist · vesentlig mangel · avhendingsloven
Hva saken handlet om
Saken gjaldt en halvpart av en tomannsbolig i Arendal, opprinnelig fra 1875 med påbygg fra 1970, solgt "som den er" for 2,65 millioner kroner. I salgsdokumentasjonen stod det at mus kunne forekomme en sjelden gang, og at det måtte påregnes oppussing. Kjøperen hørte lyder og merket lukt vinteren etter overtakelsen, men undersøkte ikke dette nærmere fordi badet uansett skulle renoveres. Først om lag ett år senere, da nye lyder ble hørt, ble det oppdaget at det i realiteten var rotter, med rottebol og tydelige tegn på langvarig aktivitet. Selskapet mente reklamasjonen kom for sent, og at forholdet ikke var upåregnelig gitt opplysningene som var gitt. Nemnda kom likevel til at det forelå en vesentlig mangel, og ga kjøperen medhold.
Saken belyser forskjellen mellom det som er opplyst og det som faktisk ble funnet. Å opplyse om at mus kan forekomme sjelden, er ikke det samme som å informere om et etablert og langvarig rotteproblem. Nemnda vurderte at kjøperens forsinkede reaksjon ikke var uforsvarlig, siden det var naturlig å knytte lydene til andre, mindre alvorlige forhold. For forbrukere er lærdommen at man bør undersøke uvanlige lyder eller lukter i en bolig relativt raskt, men at forsinket reaksjon ikke automatisk fører til tap av rettigheter dersom forklaringen er rimelig.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En halvpart av en tomannsbolig i Arendal oppført i 1875 med påbygg fra 1970, ble solgt "som den er" for kr 2,65 mill., og overtatt av kjøper den 13.7.20. I salgsdokumentasjonen var det blant annet opplyst at "mus kan forekomme i boligen en sjelden gang", og at "det må påregnes oppussing/renovering av boligen". Vinteren 2020/2021 hørte kjøper lyder i kjøkkenskapet og kjente en lukt på kjøkkenet. Kjøper trodde lydene kom fra mus, og at lukten skyldtes fuktskader på badet. Ettersom badet skulle renoveres i løpet av kort tid, anså kjøper det ikke som nødvendig med nærmere undersøkelser. Kjøper startet først undersøkelser i august 2021, da det ble hørt lyder i taket. Etter å ha flyttet på et kjøkkenskap oppdaget kjøper rotteavføring, og fagkyndig fant blant annet rottebol i gulv, og tydelige tegn til aktivitet i tak, samt at rottene hadde vært lenge i huset. Kjøper reklamerte til selskapet den 1.9.21, og anførte at det forelå en vesentlig mangel. Det ble blant annet vist til at både rotteangrepet og omfanget at skadene som ble avdekket var upåregnelig. Selskapet avslo kjøpers krav, og anførte at det var reklamert for sent, samt at forholdet ikke var upåregnelig på bakgrunn av opplysningene ved salget. Nemnda kom til at boligen hadde en vesentlig mangel, og ga kjøper medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.