Feil og ufaglært arbeid ved el-anlegg – selgers utbedringsrett – "urimeleg ulempe"? – avhl. §§ 3-7, 3-8, 4-10, 4-12 og 4-14. (FinKN 2022-607)
- Selskap
- Protector
- Beløp i tvisten
- 4 790 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-7, avhl. § 3-8, avhl. § 4-10, avhl. § 4-12, avhl. § 4-14
- Stikkord
- elektrisk anlegg · ufaglært arbeid · opplysningsplikt · utbedringsrett · urimelig ulempe
Hva saken handlet om
En enebolig fra 1961, ombygd i 2006, ble solgt som den er for 4,79 millioner kroner. Selger hadde opplyst at det ikke var kjent feil ved elanlegget, men nevnte at et familiemedlem, som var autorisert elektriker, hadde utført enkelte arbeider. Etter overtakelsen ble det ved kontroll avdekket alvorlige feil ved elanlegget som måtte utbedres umiddelbart av sikkerhetsmessige grunner. Kjøper varslet selskapet og igangsatte utbedring før selger fikk anledning til å benytte sin utbedringsrett fullt ut. Selskapet avslo kravet med henvisning til at selgers utbedringsrett var krenket og at det ikke forelå mangelsansvar. Nemnda kom til at det var gitt mangelfulle og uriktige opplysninger om elanlegget, og at selgers utbedringsrett likevel ikke var krenket fordi den raske utbedringen var nødvendig og forsvarlig varslet. Kjøper fikk dermed medhold. Saken viser at selgers rett til å utbedre feil ikke er absolutt når forholdene krever rask handling av sikkerhetsmessige hensyn, og at riktige opplysninger om hvem som har utført arbeid på tekniske installasjoner er avgjørende for vurderingen av mangelsansvar.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En enebolig i Narvik, opprinnelig oppført i 1961 og ombygd i 2006, ble solgt "som den er" for kr 4,79 mill., og overtatt av kjøper den 6.11.20. I egenerklæringsskjemaet hadde selger krysset av "nei" på spørsmål om kjennskap til feil ved el-anlegget, og på spørsmål om utførte el-kontroller. Selger opplyste at et navngitt elektrikerfirma hadde utført arbeider i perioden 2005 til 2015, og på spørsmål om kjennskap til utførte el-arbeider ved egeninnsats/vennetjeneste eller ufaglærte hadde selger krysset av "ja" og skrevet "Nytt Sikringskap med Automatsikringer 1 og 2 etg Utført av familiemedlem som er autorisert elektriker". Det var krysset av for at det forelå samsvarserklæring på hele el-anlegget. I forbindelse med en kontroll av el-anlegget den 7.9.21 ble det avdekket flere feil ved el-anlegget, og avvikene var av slikt omfang at kjøper ble bedt om å tilkalle et elektrikerfirma for nærmere gjennomgang. Kjøper orienterte selskapet om avvikene på telefon i september 2021. Et elektrikerfirma gjennomførte deretter el-kontroll i perioden 15.10.21 til 4.11.21, og fant avvik som de vurderte som så alvorlige at de måtte utbedres umiddelbart. Utbedringsarbeidene ble igangsatt den 5.11.21. Det ble sendt en skriftlig reklamasjon til selskapet den 11.11.21 hvor kjøper bl.a. orienterte om at arbeidene ville ferdigstilles neste dag. Selskapet oversendte reklamasjonsbrevet til selger den 12.11.21, og i svarbrevet fra selger samme dag påberopte selger seg utbedringsretten. Selskapet avslo kjøpers krav, og viste til at det ikke var grunnlag for mangelsansvar, samt at selgers utbedringsrett var krenket. Kjøper fastholdt at det ble gitt mangelfulle og uriktige opplysninger ved salget, at det var nødvendig å utbedre feilene umiddelbart, og at kjøper uansett ikke var avskåret fra å kreve erstatning. Nemnda kom til at det var gitt mangelfulle og uriktige opplysninger ved salget, og at selgers utbedringsrett ikke var krenket. Kjøper ble dermed gitt medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.