Eldre bolig – feil ved tak – reklamasjonsfristen – utbedret før reklamasjon? – avhl. §§ 3-9 andre pkt., 4-12 og 4-19. (FinKN 2022-595)
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 266 659 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-9, avhl. § 4-12, avhl. § 4-19
- Stikkord
- tak · reklamasjonsfrist · råteskade · vesentlig mangel · tilstandsrapport
Hva saken handlet om
En enebolig fra 1910 ble solgt som den er, med taktekking gitt tilstandsgrad 1 og takkonstruksjon tilstandsgrad 2 i tilstandsrapporten. Senere, i forbindelse med arbeid på kledning og vindskier, ble det oppdaget at taket var lagt feil, noe som over tid hadde ført til råteskader. Selskapet avslo kravet og mente det var reklamert for sent, og uansett at avviket ikke var vesentlig nok. Kjøper mente boligen ikke var i den stand man kunne forvente, og krevde prisavslag på rundt 266 000 kroner. Nemnda kom til at det forelå en vesentlig mangel og ga kjøper medhold. Saken illustrerer at skjulte byggfeil som fører til skader over tid kan utgjøre en mangel selv i eldre boliger solgt som de er, dersom avviket fra det kjøper hadde grunn til å forvente er stort nok. Den viser også at reklamasjonsfristen løper fra når mangelen faktisk oppdages eller burde vært oppdaget, ikke nødvendigvis fra overtakelsestidspunktet, og at kjøpere bør reklamere så snart feil avdekkes.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En enebolig i Sandefjord fra 1910 ble solgt "som den er" for kr 3,225 mill., og overtatt av kjøper den 28.8.20. I tilstandsrapporten var taktekkingen gitt TG 1 med opplysning om betongtakstein fra ca. 2002/2003, og at taktekking hadde normal alder- og værslitasje. Takkonstruksjonen var gitt TG 2, med opplysning om at det bl.a. ikke var observert råte ved eller rundt luke, og at hele loftet ikke var kontrollert grunnet manglende gulv. Dels misfarget undertak, og eldre fuktskjolder som måtte antas å være fra før taket ble lagt om. I forbindelse med arbeid på boligens kledning og vindskier, oppdaget håndverkere at taket var lagt feil, og at det av den grunn hadde oppstått råte over tid. Kjøper anførte at de hadde en berettiget forventning om at taket var i god stand, og at det dermed forelå vesentlig mangel. Selskapet avslo kjøpers krav, og anførte at det var reklamert for sent. I alle tilfeller mente selskapet at det ikke forelå et vesentlig avvik. Nemnda kom til at boligen hadde en vesentlig mangel, og ga kjøper medhold.
ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kjøpers krav om prisavslag kr 266 659, med tillegg av renter.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.