Eldre bolig med nyere tilbygg – feil ved tak og fundamentering – TG 2 og TG 3 – risikoopplysninger / oppussingsobjekt – avhl. § 3-9 andre pkt. (FinKN 2022-474)

Saken gjaldt en eldre enebolig med tilbygg fra 1982 og 2005, solgt som den er for 3,55 millioner kroner. Tilstandsrapporten viste flere svakheter med tilstandsgrad 2 og 3, og deler av boligen ble omtalt som et oppussingsobjekt. Etter overtakelsen oppdaget kjøper feil ved takkonstruksjonen samt fundamentering og bærende konstruksjon i tilbygget fra 2005. Kjøper mente dette utgjorde en vesentlig mangel og krevde erstatning, mens selskapet avslo kravet under henvisning til boligens alder og at det var gitt tydelige risikoopplysninger om tilstanden. Nemnda vurderte forholdet mellom det som var opplyst før salget og det kjøper faktisk oppdaget etter overtakelsen. Fordi boligen var solgt som den er, og det var gitt opplysninger som ga grunnlag for å forvente svakheter, kom nemnda til at avvikene ikke oversteg det kjøper måtte regne med. Det forelå derfor ikke en vesentlig mangel etter avhendingsloven, og selskapet fikk medhold. Saken illustrerer at når en bolig selges med tydelige risikoopplysninger og lave tilstandsgrader, skal det mye til før etterfølgende feil regnes som en mangel. Kjøpere bør derfor lese tilstandsrapporten nøye og vurdere forventet vedlikeholdsbehov ut fra boligens alder og angitte tilstand før kjøp.