Ulovlig oppført anneks til fritidsbolig – konstruksjonsfeil – avhl. §§ 3-9 andre pkt., 4-12, og 4-19.
- Selskap
- Protector
- Beløp i tvisten
- 2 200 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-9, avhl. § 4-12, avhl. § 4-19
- Stikkord
- ulovlig oppført bygning · konstruksjonsfeil · tilstandsrapport · tg1 · vesentlig mangel · reklamasjon
Hva saken handlet om
Saken gjaldt en fritidseiendom solgt «som den er» med et anneks/uthus som viste seg å være ulovlig oppført og mangelfullt konstruert. I tilstandsrapporten var bygningen gitt beste tilstandsgrad uten vesentlige merknader utover noen skjevheter. Etter overtakelsen fikk kjøper opplyst fra kommunen at bygningen trolig var oppført uten nødvendige tillatelser, og senere undersøkelser avdekket at den var ufagmessig bygget. Selskapet avslo kravet og viste til at reklamasjonen kom for sent, og at bygningen uansett var oppført i tråd med gjeldende forskrifter da den ble bygget. Nemnda var uenig og kom til at det forelå en vesentlig mangel etter avhendingsloven, blant annet fordi kjøper kunne forvente at bygningen var oppført i samsvar med byggtekniske krav og forsvarlig byggeskikk, noe den ikke var. Nemnda fant heller ikke at reklamasjonen var fremsatt for sent. Saken viser at kjøpere kan ha krav selv når en bygning er gitt god tilstandsgrad i taksten, dersom det senere viser seg at den er oppført ulovlig og med konstruksjonsfeil som ikke kunne forventes ut fra opplysningene gitt ved salget.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En fritidsbolig i Ringsaker kommune oppført i 1965/1996 med tilhørende anneks/uthus ble solgt "som den er" for kr 2,2 mill., og overtatt av kjøper den 2.11.18. Ved salget ble det opplyst at annekset/uthuset ble oppført i 2004, og at det besto av et fullisolert soverom og en uisolert vedbod. I tilstandsrapporten ble annekset/uthuset gitt TG 1, og det ble ikke gitt noen spesielle merknader til bygningen utover at noe skjevheter var påvist. I mai 2021 kontaktet kjøper kommunen for å høre hva som skulle til av underlag, tillatelser etc. dersom man skulle gjøre noe med annekset/uthuset. Kommunen informerte om at bygningen trolig var ulovlig oppført. Kommunen ga uttrykk for at de ikke ville følge opp en eventuell ulovlighet, men oppfordret kjøper til å få en fagperson til å "sjekke om bygget var solid og ikke ville knele under vekten av snø" før de førte det inn i sine arkiver og kart. En tidligere eiers sønn opplyste i mai at bygningen ble tatt i bruk i 1980. I forbindelse med nærmere undersøkelser i august reagerte kjøper på at bygningen var mangelfullt og ufagmessig oppført, og det ble reklamert overfor selskapet den 27.9.21. Kjøper viste bl.a. til at det kunne forventes at bygningen var oppført i tråd med byggtekniske forskrifter og god byggeskikk. Selskapet avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at reklamasjonen ble fremsatt for sent, samt at bygningen ble solgt som et uthus og var utført i tråd med gjeldende forskrifter. Nemnda kom til at det forelå en vesentlig mangel, og ga kjøper medhold.
Kilde
Flere saker om samme tema
Bad fra 2021 – manglende FDV, manglende rør-i-rør og avvik ved rømningsvei – utmåling av prisavslag – avhl. §§ 3-2, 3-7, 4-12 og 4-14.
prisavslag · rør-i-rør · rømningsvei · fdv-dokumentasjon · mangel
Uriktig opplysning om kommunale avgifter – tvist om utmåling – avhl. § 4-12.
kommunale avgifter · uriktig opplysning · prisavslag · utmåling
Feil ved totalrenovert bad – synlige forhold? – (tidl.) avhl. §§ 2-4, 3-9 andre punktum, 3-10 og 4-12.
vesentlig mangel · bad · vannlekkasje · synlige forhold · vannsikring
Flere forhold – fagkyndig uenighet – avvisning.
arealavvik · brannskille · dampsperre · vinduer · fagkyndig uenighet
Feil ved mikrosementgulv – TG 2 – opplyst om «sprekke i mikrosement» – avhl. §§ 3-2 og 3-7.
mikrosementgulv · opplysningsplikt · sprekkdannelse · tilstandsrapport · synlig feil