140 år gammel fritidsbolig – skjulte skader etter brann – risikoopplysninger (TG 2 og TG 3) – avhl. §§ 3-7, 3-8 og 3-9 andre punktum. (FinKN 2022-285)

Saksforhold

En fritidsbolig i Overhalla kommune oppført i 1880 ble solgt "som den er" for kr 950 000, og overtatt av kjøper 17.7.20. I tilstandsrapporten ved salget var det konkludert med at boligen hadde et oppdemmet behov for vedlikehold, og at dette gjaldt "blant annet tydelige indikasjoner på setninger, synlige skjevheter og råteskader med fare for skjulte skader". Det ble videre opplyst at det måtte påregnes oppgraderinger og utbedringer, og at det ikke kunne garanteres for skjulte skader. De fleste bygningsdeler var vurdert til TG 2 eller TG 3, og det ble under en rekke punkt anbefalt ytterligere undersøkelser og tiltak. Blant annet var yttervegger og takkonstruksjon gitt TG 3, og loft og taktekking TG 2. I egenerklæringsskjemaet hadde selger opplyst om en tidligere lekkasje ved pipe, at det ble lagt nytt tak for ca. 20 år siden, og at arbeidene var utført av "tidligere eier". I forbindelse med utbedring av pipebeslag kort tid etter overtakelsen ble det avdekket at taktekkingen fra ca. år 2000 var lagt oppå eldre tak, og at det var brannskader i takkonstruksjonen. Videre fant kjøper dokumenter på eiendommen hvor en brann i 1976, samt skader og utbedring etter denne, var omtalt. Det ble senere oppdaget at "tidligere eier", omtalt i selgers egenerklæringsskjema, var selgers avdøde ektemann, som hadde eid boligen fra 1991 til 2015. Kjøper anførte at det var gitt mangelfulle og uriktige opplysninger ved salget, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det var grunn til å regne med. Selskapet avslo kjøpers krav, og viste til at selger hadde oppfattet det slik at brannskadene var utbedret da boligen ble kjøpt, og at selger ikke kjente til at taket ikke var lagt etter forskriftene. Det forelå heller ikke en vesentlig mangel. Nemnda kom til at det ikke forelå noen mangel, og ga selskapet medhold.