Sprekk i fasade og utglidning av masser – takstansvar – TG 0 og 1 – synlig for kjøper? – avhl. §§ 3-7, 3-10 og 4-12.

Saksforhold

En del av en vertikaldelt bolig oppført i 2013 ble solgt "som den er" for kr 6,1 mill., og overtatt av kjøper den 26.2.21. Boligen ble markedsført som "nyere" og "rålekker" med meget god standard, og både fasader/kledning og grunnmur ble i tilstandsrapporten gitt TG 0 og 1. Fundamenter og byggegrunn ble ikke vurdert. I egenerklæringen svarte selger "nei" på spørsmål om kjennskap til bl.a. sprekker i mur. Kort tid etter overtakelsen reklamerte kjøper over flere sprekker utvendig på boligen, blant annet på grunnmuren. Ifølge selskapet forklarte selger at sprekkene var der da de overtok boligen i 2015 og under visningen i 2020, men at de ikke hadde gjort noe med sprekkene, fordi de anså disse som kosmetiske feil. Kjøpers takstmann konkluderte med at sprekkene skyldtes feilmontering, og avdekket også utglidning av masser under fundament ved hushjørnet. Kjøpers takstmann uttalte at sprekkene i fasadeplatene var godt synlige for en fagmann. Kjøper anførte at selger og selgers takstmann hadde tilbakeholdt opplysninger ved salget. Selskapet avslo kjøpers krav, og anførte bl.a. at selger ikke hadde opplysningsplikt om forhold som var synlige ved en normalt aktsom undersøkelse av eiendommen, og viste til at takstmannen ikke hadde tilstandsvurdert fundamenter og byggegrunn. Under enhver omstendighet bestred selskapet at innvirkningskriteriet var oppfylt. Nemnda kom til at selgers takstmann ga mangelfulle opplysninger ved salget, og ga kjøper medhold.