Skjulte skader etter brann – tvist om utmåling av prisavslag – standardhevingsfradrag – avhl. § 4-12. (FinKN 2021-956)
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 300 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 4-12
- Stikkord
- skjulte skader · brann · prisavslag · standardhevingsfradrag · tilstandsrapport
Hva saken handlet om
Saken gjaldt en tomannsbolig fra 1955 som ble solgt som den er for 1,7 millioner kroner. Tilstandsrapporten beskrev boligen som slitt med lav tilstandsgrad på mange punkter. Etter overtakelsen oppdaget kjøper, ved destruktive undersøkelser, at boligen hadde vært utsatt for brann i 1974 og at skadene aldri var skikkelig utbedret, kun tildekket. Utbedringskostnadene ble anslått til over en million kroner. Selskapet aksepterte etter hvert å betale et prisavslag på totalt 300 000 kroner inkludert forsinkelsesrente, mens kjøper mente fradraget for standardheving ikke burde overstige 100 000 kroner. Tvisten sto dermed om hvor stort fradrag som skulle gjøres i prisavslaget for at kjøper får en bedre bolig enn forventet etter utbedring, det såkalte standardhevingsfradraget. Nemnda kom til at selskapets beregning av prisavslaget var riktig, og selskapet fikk medhold. Saken viser at selv om en skjult mangel gir rett til prisavslag, skal beregningen ta hensyn til at utbedring ofte innebærer at boligen får en bedre standard enn den opprinnelig hadde, noe som kan redusere det beløpet kjøper til slutt får utbetalt.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En tomannsbolig i Hammerfest kommune oppført i 1955 ble solgt "som den er" for kr 1,7 mill. og overtatt av kjøper 19.8.19. I tilstandsrapporten som forelå ved salget ble det bl.a. opplyst at "slitasjen på eiendommen vurderes til å være over gjennomsnittet for en normal bolig" og at boligen "fremstår som slitt på mange bygningselementer både utvendig og innvendig". I den nærmere vurderingen av de enkelte bygningsdelene ble samtlige bygningsdeler gitt TG 2 eller TG 3, og det ble under en rekke punkter opplyst om elde og slitasje. Etter overtakelsen foretok kjøper flere destruktive inngrep, og det viste seg da at boligen hadde vært utsatt for en brann i 1974, samt at skader etter brannen ikke var utbedret, men kun tildekket. Utbedringskostnadene ble først estimert til kr 733 764, og senere til over kr 1 mill. Kjøper anførte at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det var grunn til å forvente. Selskapet avslo først kjøpers krav, men har senere akseptert å utbetale et prisavslag inkludert forsinkelsesrente på totalt kr 300 000. Kjøper opprettholdt sitt krav om prisavslag, og anførte at fradraget i prisavslaget ikke kunne settes høyere enn kr 100 000. Nemnda tilkjente kjøper et prisavslag i tråd med selskapets standpunkt, og selskapet fikk dermed medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.