Mus og museskader – eldre bolig – avhl. §§ 3-7, 3-9 andre punktum og 4-12.

Saksforhold

En enebolig i Levanger oppført i 1929, påbygd i 1978 og 2006, ble solgt "som den er" for kr 2,2 mill., og overtatt av kjøper 15.5.18. I tilstandsrapporten ble eiendommen omtalt som eldre, og noe vedlikeholdt. Det ble videre opplyst at de fleste bygningsdeler og overflater bar preg av alder og bruksslitasje, og at det derfor måtte påregnes kostnader til oppgradering og oppussing. Når det gjelder påkostninger utført de senere år, ble det bl.a. opplyst om etterisolering, vindsperre og bordkledning på eldre del av bolig mot øst og sør i 2006, nye vinduer på deler av boligen i 2006 og kjøkken etablert i 2010. Selger, som hadde bodd i boligen siden 1994, hadde i egenerklærings-skjemaet opplyst å ha oppdaget mus "en gang", men at dette var fjernet med musefelle. I oktober 2018 avdekket kjøper tegn på museaktivitet i boligen, ved lukt og lyd. I løpet av første høst og vinter skal kjøper ha tatt nærmere 100 mus. Det ble ved nærmere undersøkelser funnet store mengder avføring i bygningskroppen og skader i isolasjon, samt store mengder muse- og rottegift i vegg. Gjennomgang av loft viste stor aktivitet av skadedyr over lengre tid, og ved stikkprøver flere steder i huset ble det observert døde dyr, avføring og skadedyrveier i isolasjon. Kjøper anførte at selger hadde holdt tilbake opplysninger om museproblematikk og tiltak, og at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det var grunn til å forvente. Selskapet avslo kjøpers krav, og viste til at selger ikke hadde observert mus utover den ene musen som det ble opplyst om i egenerklæringsskjemaet, og at selger hadde lagt gift inne i veggen som et preventivt tiltak. Selskapet bestred også at det forelå et vesentlig avvik, og viste i hovedsak til at det ikke var upåregnelig med mus i eldre bygninger, samt at det ved salget ble gitt betydelige risikoopplysninger. Nemnda kom til at boligen hadde en vesentlig mangel, og ga kjøper medhold.