Manglende fundamentering og setningsskader – fare for utglidning – sikkerhetsmessig betydning – reklamasjonsfristens utgangspunkt – avhl. §§ 3-9 andre pkt., 4-12 og 4-19.

Saksforhold

En enebolig i Ålesund kommune oppført i 1984 ble solgt "som den er" for kr 4,725 mill., og overtatt av kjøper den 21.7.16. I tilstandsrapporten ble det opplyst om noe setninger i grunnen foran huset mot nord, og selv om det ikke var synlige tegn til pågående setninger, anbefalte takstmannen at dette ble overvåket. Boligen var et dødsbo, men en av arvingene var til stede på den ene visningen og kunne fortelle at sprekkene hadde vært der så lenge hun kunne huske, og at det aldri hadde vært noen bevegelse. Videre ble det forklart at sprekkene antakelig hadde kommet grunnet en dårlig betongplate uten armering. Høsten 2019 kontaktet kjøper sitt bygningsforsikringsselskap i forbindelse med vanninnsig i overgang mellom hagestue og fasade. I skaderapporten datert 26.9.19 oppga takstmannen at vanninnsiget og en luftlekkasje høyst sannsynlig skyldtes utglidning, og takstmannen anbefalte at strukturen og grunnen ble nøye vurdert av en fagekspert snarest. Kjøper rekvirerte en sivilingeniør for å undersøke fundamenteringen, og befaring ble gjennomført den 19.2.20. Sivilingeniøren avdekket raskt alvorlige feil ved boligens fundamentering, og konkluderte med at det var fare for liv og helse ved et sammenbrudd av konstruksjonene. Kjøper mottok rapporter hhv. 4.3.20 og 11.3.20, og reklamerte overfor selskapet den 26.3.20. Kjøper anførte at det forelå en vesentlig mangel. Selskapet avslo kjøpers krav, og anførte at reklamasjonen ble fremsatt for sent. Nemnda kom til at det ble reklamert innen rimelig tid, og at boligen hadde en vesentlig mangel. Kjøper ble gitt medhold.