6 år gammel bolig – sprekker/setningsskader – soverom ikke godkjent til varig opphold – avhl. §§ 3-7, 3-8, 3-9 andre punktum, og 4-12. (FinKN 2021-374)

Saksforhold

En rekkehusleilighet i Oslo fra 2010 ble solgt "som den er" for kr 5,725 mill., og overtatt av kjøper 1.9.16. I salgsdokumentasjonen var boligen beskrevet som lekker, med moderne utførelse og standard, og det ble opplyst at den hadde fire soverom. Det var opplyst at selger hadde laget soverom i kjeller, og at selger ikke kjente til sprekker, eller offentlige vedtak/manglende tillatelser, etc. Selger hadde ikke svart på spørsmålet om utbyggingen av soverommet i kjelleren var godkjent hos bygningsmyndighetene. Kort tid etter overtakelsen avdekket kjøper bl.a. sprekker i fugene på badet og mistenkte setningsskader grunnet sprekkdannelser. I skaderapport fremkom det at selger hadde søkt om bruksendring til soverom i kjelleretasjen, men at kommunen hadde avslått søknaden, og det ble konstatert sprekker i fliser, fuger og himling på bad i 1. etg., samt sprekker og riss på vegger i flere andre rom. Mulige setningsskader ble fulgt over tid, og i ny revidert rapport fremgikk det bl.a. at veggen på badet i 1. etg. var feilkonstruert, og at mye tydet på at sprekker og riss i 2. etg. hadde stabilisert seg. Kjøper anførte bl.a. at selger hadde tilbakeholdt opplysninger om sprekker i boligen, og om at søknad om bruksendring av rom til varig opphold i kjeller var avslått, samt at boligen hadde vesentlig mangel. Nemnda ga kjøper delvis medhold, og kjøper ble tilkjent prisavslag for utbedring av setningsskadene.