Underkommunisert betydningen av offentligrettslige krav for boligen? – forbehold i motbud fra selger – utmåling av prisavslag – avhl. §§ 3-7, 3-8, 4-12 og 4-14. (FinKN 2021-206)

Saksforhold

En leilighet i en eldre bygård i bydel Frogner i Oslo ble solgt "som den er" ved budaksept 3.10.18 for kr 7 225 000. I selgers eiertid hadde kommunen avdekket avvik mellom den faktiske og godkjente bruken av den aktuelle boligen. Dette hadde ført til at kommunen krevde søknad om godkjenning av bygningsmessige endringer som ikke var byggemeldt, og utløste bl.a. nye forskriftskrav om brannsikkerhet og tilgjengelighet. I salgsoppgaven ble det opplyst at prosessen med kommunen var i gang, at dagens eier ville bære det økonomiske ansvaret, og at "nye eiere vil ikke bli berørt". I budrunden, samme dag som budaksept fant sted, hadde selger lagt inn et motbud med forbehold om at kjøper i tillegg "overtar ansvaret for kostnad og søknadsprosessen med Oslo kommune ifmb seksjonering og branntetthet". Kjøper aksepterte dette. Etter overtakelsen ble kjøper nærmere informert av øvrige sameiere om forventet omfang av tiltak for å kunne få godkjenning fra kommunen, hvilket var antatt å medføre betydelige utgifter, eventuelt også endring av leiligheten. Kjøper har bl.a. anført at forholdet ble sterkt underkommunisert av selger og megler, slik at opplysningsplikten var misligholdt. Selskapet avslo kjøpers krav, og anførte at kjøper hadde overtatt risikoen for kostnadene ved å akseptere selgers motbud. Nemnda kom til at det var gitt mangelfulle opplysninger ved salget, og ga kjøper medhold.

ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kjøpers krav mot selskapet på til sammen kr 1 460 148 inkl. renter.