Feil ved tak og lekkasje fra balkong – "ny skade" mellom budaksept og overtakelse? – utmåling av prisavslag ved fellesareal – avhl. §§ 3-1, 3-7, 3-9 andre pkt. og 4-12. (FinKN 2020-709)

En halvpart av en tomannsbolig fra 1961 ble solgt som den er for 6,6 millioner kroner ved budaksept, men overtatt av kjøper flere uker senere. Kort tid etter overtakelsen ble kjøper kjent med at det var lekkasje fra balkongen og at takstein hadde falt ned. Spørsmålet var blant annet om dette var en ny skade som oppstod mellom budaksept og overtakelse, og om selger dermed var ansvarlig, samt hvordan et eventuelt prisavslag skulle beregnes når skaden gjaldt fellesareal. Selskapet mente selger ikke kjente til forholdene ved budaksept og avviste ansvar. Nemnda kom likevel til at feilene ved taket utgjorde en mangel etter avhendingsloven, og ga kjøper delvis medhold.

Saken illustrerer at det kan være krevende å avklare når en skade faktisk oppstod i perioden mellom budaksept og overtakelse, og at dette har betydning for hvem som bærer risikoen. Den viser også at prisavslag ved feil i fellesareal i en tomannsbolig kan kreve særskilt utmåling. For kjøpere er lærdommen at det er viktig å undersøke bygningsdeler som tak og balkonger nøye før overtakelse, og at reklamasjon bør skje raskt dersom feil oppdages. For selgere viser saken at ansvar kan foreligge selv uten kunnskap om den konkrete skaden, dersom mangelen anses å ha eksistert på overtakelsestidspunktet.