Byggeplaner på nabotomt – reklamasjonsfristen – realitetsdrøftelser? – avhl. §§ 4-19 første og tredje ledd. (FinKN 2020-423)
- Selskap
- Protector
- Beløp i tvisten
- 5 100 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 4-19
- Stikkord
- reklamasjonsfrist · naboforhold · byggeplaner · opplysningsplikt · dødsbo
Hva saken handlet om
Saken gjaldt salg av en halvpart av en tomannsbolig solgt som et dødsbo. Noen år før salget hadde naboen kjøpt del av et fellesareal for å få nok tomt til å bygge på sin bolig, og selgers fullmektiger var kjent med at naboen ønsket å bygge på, selv om planene ikke var konkretisert på salgstidspunktet. Dette ble ikke opplyst til kjøper. Flere år senere mottok kjøper nabovarsel om konkrete byggeplaner, og reklamerte da til selskapet. Kjøper mente selger hadde holdt tilbake relevant informasjon om naboens planer og prosessen rundt salget av fellesarealet. Selskapet avviste kravet og mente reklamasjonen kom for sent. Nemnda ga selskapet medhold, og la avgjørende vekt på at kjøper ikke hadde reklamert innen rimelig tid etter avhendingsloven. Saken illustrerer viktigheten av at kjøpere reagerer raskt når de får kunnskap om forhold som kan utgjøre en mangel, selv om den underliggende årsaken ligger langt tilbake i tid. Lang tid mellom kunnskap om et mulig problem og faktisk reklamasjon kan svekke kjøpers rettigheter betydelig, uavhengig av hvor alvorlig forholdet i utgangspunktet fremstår.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
Halvpart av en tomannsbolig i Oslo fra 1952 ble solgt som den er for kr 5,1 mill., og overtatt av kjøper den 15.12.15. Det ble opplyst ved salget om en selveiet tomt på 415 m2, i tillegg til en eierandel i fellesarealer. Boligen ble solgt som et dødsbo, og salget ble gjennomført ved avdødes to sønner som fullmektiger. Noen år før salget hadde naboen kjøpt en del av sameiets fellesareal for å få tilstrekkelig areal til å bygge på sin bolig. I denne forbindelse ble selger og selgers fullmektig kjent med naboens ønske om å bygge på boligen, selv om planene på dette tidspunktet ikke var konkretisert. Det ble ikke gitt opplysninger om naboens byggeplaner ved salget i 2015. I mars 2019 mottok kjøper nabovarsel om byggeplaner på nabotomten. Kjøper reklamerte til selskapet den 2.4.19. Kjøper anførte at selger hadde holdt tilbake opplysninger om byggeplaner på nabotomten, og prosessen rundt naboens tilegnelse av sameiets fellesareal. Selskapet avslo kjøpers krav, og anførte bl.a. at kjøper ikke hadde reklamert innen rimelig tid. Nemnda kom til at kjøper hadde reklamert for sent, og ga selskapet medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.