Rotteskader – selgers kunnskap – opplysningsplikt om én mus? – avhl. § 3-7. (FinKN 2020-192)

Saken gjaldt en enebolig i Ålesund fra 1956, solgt «som den er» for 5 millioner kroner. Etter overtakelsen oppdaget kjøper rotteekskrementer, kadavre og tydelige spor etter rotteaktivitet i konstruksjonen, samt hønsenetting montert i kjellerventilene og en aktiv åtestasjon. Kjøper mente selger måtte ha kjent til rotteproblemet og dermed hadde brutt opplysningsplikten etter avhendingsloven. Selger forklarte at det eneste kjente tilfellet var én mus som kom inn en sommerdag mange år tidligere, og at hønsenettingen var satt opp som et forebyggende tiltak den gangen. Selger avviste kjennskap til noen åtestasjon. Selskapet avslo kravet under henvisning til at selger ikke hadde hatt kunnskap om rotter i boligen. Nemnda la til grunn selgers forklaring, og fant at det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til de forholdene kjøper avdekket. Dermed forelå det ingen mangel, og selskapet fikk medhold. Saken illustrerer at det avgjørende for opplysningsplikten er hva selger faktisk kjente til på salgstidspunktet, ikke hva som senere viser seg å ha vært den reelle tilstanden. Et enkeltstående, avsluttet forhold flere år tilbake i tid er ikke nødvendigvis noe selger plikter å opplyse om.