Arealsvikt/ulovlig bruk av fellesareal – utmåling av prisavslag – avhl. §§ 3-7, 3-8, 4-12 og 4-14. (FinKN 2020-137)

Saksforhold

En leilighet i Oslo oppført i 1978 ble solgt "som den er" for kr 5,4 mill. og overtatt av kjøper den 12.1.15. Det ble opplyst i salgsprospektet at boligen var nyoppusset med et primærareal (P-rom) på 150 kvm. Selger hadde i egenerklæringsskjemaet svart "ja" på spørsmål om det var "innredet/bygget ut kjeller, loft eller andre deler av boligen etter opprinnelige byggeår" og bemerket "Bod areal innlemmet i bad". Videre hadde selger svart "vet ikke" på spørsmål om endringen var meldt til bygningsmyndighetene. I forbindelse med videresalg av boligen i 2019, oppdaget megler avvik mellom de godkjente tegningene hos kommunen og den faktiske bruken. Det viste seg at boligens gang og bad hadde blitt utvidet slik at deler av fellesareal hadde blitt innlemmet i boligens areal som en del av seksjonen. Endringen var ikke omsøkt hos kommunen eller avklart med sameiet. Det var heller ikke foretatt reseksjonering. I tinglysningen var det registrert et areal på 128 kvm. Megler opplyste om forholdet i det nye salgsprospektet, og boligen ble videresolgt for kr 7,345 mill. Etter salget opplyste megler at fellesarealet som var innlemmet i leiligheten hadde vært et negativt tema på visning, og antok at kr 7,7 mill. ville vært oppnåelig salgssum uten mangelen. Kjøper reklamerte over forholdet til selskapet og anførte bl.a. at det var gitt mangelfulle og uriktige opplysninger fra selger, tidligere megler og takstmann knyttet til det aktuelle arealet. Selskapet avviste kravet under henvisning til at det ikke forelå noen mangel, og i alle tilfeller var det ikke sannsynliggjort et verditap ved videresalget. Nemnda kom til at det forelå en mangel, og ga kjøper medhold