Fradeling av tomt/våningshus – selgers opplysningsplikt – advokatutgifter – avhl. §§ 3-7, 4-12 og 4-14. (FinKN 2019-973)

Saken gjaldt salg av en landbrukseiendom med våningshus for 4,5 millioner kroner, der verditaksten forutsatte at våningshuset kunne skilles ut som egen tomt. Etter budaksept ble kjøper klar over at selger allerede hadde fått endelig avslag fra Fylkesmannen på søknad om fradeling. Senere vurderinger av eiendommens verdi varierte betydelig avhengig av om fradeling var mulig eller ikke. Kjøper mente selger hadde brutt opplysningsplikten ved ikke å opplyse om avslaget, og at verditaksten dermed bygget på uriktige forutsetninger. Selskapet avviste kravet og mente det verken forelå opplysningssvikt eller et faktisk verditap. Nemnda kom til at det forelå mangelsansvar etter avhendingsloven § 3-7, siden selger ikke hadde opplyst om et forhold av vesentlig betydning for eiendommens verdi og bruksmuligheter, og ga kjøper medhold. Saken viser hvor viktig det er at selger opplyser om avslag på søknader eller andre offentligrettslige begrensninger som påvirker eiendommens verdi, særlig når verditaksten bygger på forutsetninger om fremtidig bruk som viser seg ikke å holde.