Feil ved bærende konstruksjoner – risikoopplysninger – avhl. §§ 3-9 andre pkt. og 4-12 (FinKN 2019-971)

En enebolig fra 1968, med påbygg i flere omganger, ble solgt som den er for 2,73 millioner kroner og markedsført som et oppussingsobjekt. Tilstandsrapporten inneholdt flere risikoopplysninger om boligens tilstand. Etter overtakelsen oppdaget kjøperen under oppussing alvorlige konstruksjonsfeil, blant annet ved bærende konstruksjoner, underdimensjonert bjelkelag i etasjeskille og takkonstruksjon, samt råteskadet krypkjeller. Kjøperen krevde at dette utgjorde en vesentlig mangel siden det ikke var opplyst om avvik fra sentrale byggeforskrifter. Selskapet mente opplysningene som var gitt før salget ga klare tegn på svekkelser, og at feilene derfor var påregnelige for kjøperen.

Nemnda kom til at boligen hadde en vesentlig mangel etter avhendingsloven §§ 3-9 og 4-12, og ga kjøperen medhold. Selv om det var gitt generelle risikoopplysninger, var ikke alvorlighetsgraden av de konkrete konstruksjonsfeilene tilstrekkelig opplyst.

Saken viser at generelle advarsler om mulige svakheter ikke nødvendigvis er tilstrekkelig til å fri selger og selskap fra ansvar dersom de faktiske feilene er langt mer alvorlige enn det som fremgår av tilstandsrapporten. For kjøpere er lærdommen at markedsføring som oppussingsobjekt ikke automatisk innebærer at kjøper må akseptere brudd på grunnleggende byggetekniske krav.