Innredet rom over garasje – ulovlig bruksendring – feil ved takkonstruksjon – avhl. §§ 3-7, 3-8, 3-9 andre pkt., 4-12 og 4-14. (FinKN 2019-642)

Saken gjaldt en enebolig fra 1994 som ble solgt som den er for 5,3 millioner kroner. Boligen hadde en garasje med et innredet oppholdsrom på loftet, beskrevet i salgsdokumentasjonen som loftstue eller anneks. Etter overtakelsen viste det seg at rommet var ulovlig bruksendret og kun godkjent som bod av kommunen. I tillegg ble det funnet avvik ved takkonstruksjonen. Kjøper mente selger ikke hadde oppfylt sin opplysningsplikt, og at boligen hadde en vesentlig mangel. Selskapet mente forholdet var tilstrekkelig opplyst siden rommet var angitt som S-rom, altså ikke godkjent oppholdsrom, i tilstandsrapporten. Nemnda kom likevel til at det forelå en mangel, siden salgsdokumentasjonens beskrivelse av rommet som loftstue skapte et annet inntrykk enn det som faktisk var godkjent bruk. Kjøper fikk dermed medhold. Saken illustrerer at selv en teknisk riktig angivelse i tilstandsrapporten ikke nødvendigvis er tilstrekkelig hvis annen markedsføring eller beskrivelse av boligen gir kjøper et misvisende bilde av hva rommet faktisk kan brukes til. For vanlige kjøpere er lærdommen at man bør sjekke offentlige godkjenninger for rom som fremstår som oppholdsrom, særlig når de ligger i tilknytning til garasje eller andre bygg som ikke opprinnelig var ment for varig opphold.