Tvist med nabo – tomtegrense/veirett – avvisning. (FinKN 2019-549)

Saksforhold

En enebolig i Fredrikstad kommune oppført i 1988 ble solgt "som den er" for kr 3,025 mill. ved kjøpekontrakt datert 9.2.17, og overtatt av kjøper den 31.3.17. Vedlagt salgsoppgaven lå kartutsnitt innhentet fra kommunen som indikerte tomtegrensene mellom eiendommen og naboen ved felles innkjøringsvei til eiendommene. Ifølge kjøper avkreftet selger og megler i forkant av salget at det forelå noen form for avtale/rettigheter for nabo som kunne hindre kjøpers ønske om å sette opp gjerde/hekk på tomtegrensen mot nabo i innkjøringsveien. Den 25.7.17 presenterte kjøper sine planer om beplantning av grensehekk i innkjørselen til naboen. Naboen motsatte seg planene, da disse ville være til hinder for naboens angivelige veirett over kjøpers eiendom. Megler og selger ble orientert, men det oppsto senere uenighet mellom kjøper og selskapet om kjøpers henvendelser var å anse som fristavbrytende reklamasjon. Naboen tok ut søksmål for jordskifteretten med krav om fastsettelse av den anførte veiretten. I forbindelse med saken utarbeidet selger bl.a. en erklæring hvor det ble fastholdt at det aldri hadde blitt avgitt noen veirett til naboen. Saken mellom kjøper og nabo ble løst ved rettsforlik, og naboen ble gitt en veirett over eiendommen. Dette medførte at kjøpers planer om grensehekk/gjerde ikke lot seg gjennomføre. Kjøper videresolgte eiendommen for kr 3,5 mill. Kjøper gjorde gjeldene mangelskrav mot selskapet og viste til at det var forelå en opplysningssvikt vedrørende naboens veirett, og at avviket uansett var vesentlig. Kjøper krevde bl.a. kostnader ved videresalget, oppussingsarbeider, kostnader til juridisk bistand i nabotvisten, og dokumentavgift erstattet av selskapet. Selskapet bestred kravet, og viste bl.a. til at kjøper hadde reklamert for sent, saken med nabo var forlikt og kjøper hadde dermed ikke sannsynliggjort at det forelå en kjøpsrettslig mangel, og kjøper hadde uansett ikke lidt et økonomisk tap ved videresalget. Nemnda kom til at saken reiste bevismessige spørsmål som ikke var egnet for skriftlig saksbehandling, og avviste saken.