Flaggermus, loftsfluer og mus – takstansvar – verdiminus/kjøpelyte? – avhl. §§ 3-7 og 4-12. (FinKN 2019-274)

Saksforhold

En enebolig 1962 i Sørum kommune ble solgt "som den er" for kr 2,65 mill. ved kjøpekontrakt datert 6.7.17. Det ble opplyst ved salget at boligen var anbefalt renovert de kommende år, og takkonstruksjonen ble vurdert til TG 2. Da kjøper åpnet loftsluken etter overtakelsen, falt store mengder museekskrementer ned. Kjøper oppdaget også en omfattende forekomst av loftsfluer og flaggermus i boligen. Kjøper innhentet i tillegg til estimat for utbedringskostnader en vurdering som tilsa at flueforekomsten medførte en verdiforringelse på kr 265 000, ettersom loftsfluer ofte vender tilbake til samme bolig. Kjøpers takstmann oppga videre at siden flaggermus er fredet i Norge, måtte det monteres enveis-sluser, slik at disse kunne fly ut selv. Det var kun en begrenset periode i løpet av året dette var tillatt. Kjøper anførte at både selger og selgers takstmann hadde misligholdt sin opplysningsplikt, samt at boligen hadde en vesentlig mangel. Selskapet avslo kravet og anførte bl.a. at selger ikke hadde oppfattet fluene som et problem han skulle opplyse kjøper om, og at takstmannen som utarbeidet tilstandsrapporten ikke så verken mus eller flaggermus under sin befaring. Nemnda kom til at det forelå en mangel ved boligen etter avhl. § 3-7 som en følge av mangelfulle opplysninger fra selger og selgers takstmann, og ga kjøper medhold. Dissens ved utmålingen.