Ikke byggegodkjent balkong, bod, takutstikk – kjøper er næringsdrivende – aksept av mangel ved uforbeholden overtakelse? (FinKN 2018-849)

En tomannsbolig fra 1952 ble solgt fra et dødsbo som et rent oppussingsobjekt for 6,45 millioner kroner. Før overtakelsen fant kjøper, som var et eiendomsselskap, opplysninger i kommunens arkiver om at bygningen avvek fra godkjente tegninger, blant annet knyttet til balkong, bod og takutstikk. Kjøper fikk tilbud om å utsette overtakelsen for å undersøke forholdet nærmere, men valgte å overta boligen som planlagt uten å ta forbehold i overtakelsesprotokollen. Først en måned senere fremsatte kjøper krav om prisavslag og erstatning. Nemnda vurderte om kjøper hadde akseptert forholdet gjennom den uforbeholdne overtakelsen, og kom til at et eventuelt mangelskrav var bortfalt fordi kjøper kjente til forholdet før overtakelse, hadde mulighet til å ta forbehold eller utsette overtakelsen, men likevel overtok uten anmerkning. Saken viser at kjøpere som blir kjent med mulige mangler før overtakelse bør sikre seg ved å ta forbehold i overtakelsesprotokollen, ellers kan retten til å gjøre mangelen gjeldende senere gå tapt, særlig når kjøperen er en profesjonell aktør som har hatt anledning til å områ seg. Uforbeholden overtakelse kan dermed få stor betydning for utfallet av senere krav.