Eldre fritidsbolig omgjort til enebolig – risikoopplysninger – feil ved kjeller, tak og yttervegg – avhl. §§ 3-7 og 3-9 andre punktum. (FinKN 2018-734)

Saken gjaldt en eldre fritidsbolig fra 1947 i Enebakk kommune, senere ombygget og omregulert til enebolig, solgt for kr 2,25 millioner. Verditaksten som forelå ved salget nevnte flere risikoforhold, blant annet manglende isolasjon på loftet, sotskader etter en tidligere brann og fuktskader i krypkjeller. Etter overtakelsen avdekket kjøper ytterligere feil ved kjeller, yttervegg og tak, og hevdet at boligen var i vesentlig dårligere stand enn opplyst. Selskapet mente selger var ukjent med de nye forholdene, og at det allerede var gitt tilstrekkelige risikoopplysninger som skulle gjøre kjøper oppmerksom på boligens tilstand. Nemnda kom til at det ikke forelå en mangel og ga selskapet medhold.

Saken viser betydningen av risikoopplysninger som gis i forbindelse med salg av eldre boliger. Når selger og takstmann tydelig informerer om at det kan være skjulte eller ytterligere feil knyttet til bestemte bygningsdeler, reduseres kjøpers mulighet til senere å påberope seg mangel når slike feil faktisk dukker opp. For forbrukere er lærdommen at det er viktig å lese takstrapporter og salgsdokumenter grundig, særlig ved eldre boliger med tilbygg eller endret bruk. Generelle advarsler om tilstand kan i praksis overføre risikoen for senere oppdagede feil til kjøper, selv om de konkrete feilene ikke var kjent på salgstidspunktet.