Avvik fra brannforskrift – avdekket før overtakelse – "ny skade"? – avhl. § 3-1. (FinKN 2018-656)

En leilighet i en bygård fra 1914 ble solgt «som den er» for 3 750 000 kroner. Etter at budet var akseptert, men før overtakelse, ble det gjennomført branntilsyn i bygården som avdekket flere avvik fra brannforskriften. Kommunen ga sameiet pålegg om å utbedre disse forholdene, og sameiet vedtok senere et låneopptak for å finansiere utbedringen. Kjøper mente dette viste at boligen ikke var i kontraktsmessig stand ved overtakelsen, og krevde dekning under eierskifteforsikringen med henvisning til avhendingsloven § 3-1. Selskapet avviste kravet og mente det var tale om avdekking av eksisterende, skjulte feil i bygget som kjøper etter kjøpekontrakten hadde tatt risikoen for ved kjøp «som den er». Nemnda la vekt på at feilene fantes i bygningen allerede før avtaleinngåelsen, og at det ikke var oppstått noen ny skade etter kjøpet. Selskapet ble gitt medhold.

Saken viser at kjøpere som overtar en bolig «som den er» normalt bærer risikoen for skjulte feil som fantes fra før, selv om feilene først blir kjent etter kjøpet gjennom tilsyn eller undersøkelser andre gjør. At det kommer et offentlig pålegg om utbedring etter avtaleinngåelsen, endrer ikke i seg selv risikofordelingen mellom kjøper og selger. Kjøpere bør derfor være bevisste på at fellesarealer i sameier kan ha skjulte mangler som ikke fanges opp før tilsyn eller kontroll gjennomføres.