Museskader — dokumentert utbedringsbehov? — avhl. §§ 3-1 andre ledd, 3-7, 3-8 og 3-9 andre punktum. (FinKN 2018-129)
- Selskap
- AmTrust
- Beløp i tvisten
- 2 900 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-1, avhl. § 3-7, avhl. § 3-8, avhl. § 3-9
- Stikkord
- museskader · utbedringsbehov · opplysningsplikt · vesentlig mangel · skadedyr
Hva saken handlet om
Saken gjaldt en enebolig fra 1968 i Bergen, solgt som den er for 2.900.000 kroner. Kort tid etter overtakelsen ble det avdekket spor etter mus under oppussingsarbeider. Ulike takstmenn vurderte utbedringskostnadene forskjellig over tid, fra rundt 105.000 til 300.000 kroner, delvis basert på kjøpers egne beskrivelser av lyder og skader som ikke kunne bekreftes ved befaring. En takstmann påpekte at boligen manglet musestopper ved kledning, men at dette var vanlig for byggeåret. Kjøper mente selger hadde brutt opplysningsplikten og at avviket utgjorde en vesentlig mangel. Selskapet avviste ansvar og viste til at selger ikke kjente til forholdene. Nemnda kom til at det ikke var dokumentert at det forelå en mangel etter avhendingsloven, og ga selskapet medhold. Kjøpers krav om prisavslag på 300.448 kroner, tapt utleieinntekt, takseringskostnader og forsinkelsesrente ble dermed avvist. Saken viser at kjøpere bør være bevisste på at manglende sikringstiltak som var vanlig på byggetiden, ikke automatisk gir grunnlag for mangelskrav, og at det er kjøpers ansvar å dokumentere omfanget av skader med etterprøvbare observasjoner, ikke bare egne beskrivelser.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En enebolig i Bergen oppført i 1968 ble solgt "som den er" for kr 2.900.000, og overtatt av kjøper den1.7.14. Kort tid etter overtakelsen ble det i forbindelse med oppussingsarbeider avdekket spor etter mus. Takstmann B vurderte forholdene og konkluderte i rapport av 2.9.14 at nødvendige utbedringskostnader var kr 104 867. Ifølge takstmann B manglet boligen musestopper ved kledning, noe som var vanlig ved byggeåret, men det ble anbefalt å ettermontere dette for å hindre fremtidig innkomst. Senere engasjerte kjøper takstmann M som utarbeidet rapport datert 25.5.15. Ifølge Ms rapport hadde kjøper opplyst om aktivitet av mus/rotter i vegger og himlinger, men takstmannen hadde ikke observert aktivitet eller synlige spor ved sin befaring. Årsaken ble antatt å være at dyr hadde kommet seg inn via utettheter. Utbedringskostnadene ble vurdert til kr 75.600. I 2017 ble takstmann B på nytt engasjert. I revidert rapport av 17.7.17 ble det vist til kjøpers beskrivelse av lyder i vegger og etasjeskiller og allerede utbedrede skader etter mus på et toalettrom. Basert på kjøpers beskrivelser vurderte takstmann B de totale utbedringskostnadene til kr 300.448. Kjøper anførte at selger hadde brutt sin opplysningsplikt, og at avviket uansett utgjorde en vesentlig mangel. Selskapet avviste mangelsansvar, og viste bl.a. til at selger ikke hadde kjent til forholdene. Nemnda kom til at det ikke forelå en mangel, og ga selskapet medhold.
ANTATT ØKONOMISK OMFANG: kjøpers krav om prisavslag kr 300.448, tapt utleieinntekt kr 19.500, takseringskostnader kr 24.953, samt forsinkelsesrente.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.